来源：亿翰智库
前言
投拓人在拿地过程中，签署土地合同是必不可少的一个环节。而土地项目合作中有许多不确定性，需要对合作中可能发生的事项进行约定；而合同最根本的作用就是变“不确定”为“确定”，明确双方的责任、权力和义务。因此，土地合同的作用体现在：一方面围绕该项目涉及的土地使用权获取过程进行严谨细致的约束和规定；另一方面也为双方提供合作的依据，对双方的权益进行保护。本期投研君将为大家解读土地合同的分类细项。
一、土地合同的分类
土地合同根据项目操作方式可以分为三大类：一手土地合同、二手土地合同和其他类土地合同。土地项目操作方式如下：
序号种类操作方式1一手地主动参与（招拍挂、一级开发）被动参与（“三旧”改造）2二手地公开竞价收购股权直接买地土地出资合作3其他法院判决填海造地部队空余土地二、主动参与招拍挂土地项目合同
各地土地主管部门根据当年土地出让计划，陆续推出成熟土地，在土地公开市场出让。出让成功后，政府土地主管部门先与竞得者签订《国有土地使用权出让成交确认书》，并在约定时间内签订《国有土地使用权出让合同》。此类格式合同由国家土地主管部门提供，合同条款已经由当地主管部门审核。该类土地合同一般由主合同和补充协议组成，根据具体用地情况和出让方式不同而有所区别。国土资源部和工商行政管理总局共同下发了新的《国有土地使用权出让合同》的范本，主要内容包括：
总则：合同当事双方，出让依据等；当事人一般是国土局与竞争者。
出让土地的交付与出让金的缴纳：对土地交付时间、标准以及出让金的缴纳时间批次进行规定。
土地开发建设及利用：对地块上的建筑用途、建筑规模、建设时限等进行约束。
土地使用权转让、出租、抵押：对土地使用权竞得者在土地市场里有上述行为时进行约定。
期限届满：使用权到期后的相关处理。
不可抗力：由于不可抗力（包括自然灾害、政权变动等）造成的部分或全部不能履行合同的免责条款及处理措施。
违约责任：对合同双方在履行过程中的违约行为做出规定。注意其中的滞纳金、闲置费等违约事项的约定和常用数字，如滞纳金一般按1-5‰约定。
通知和说明
适用法律及争议解决
附则
附出让宗地界址图等附件
三、一级开发类土地项目的合同
随着城市化进程明显加快，一些地区出现了企业参与成片土地一级开发的模式。土地一级开发时指土地使用权公开出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织、企业投资，进行征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按照达到土地出让标准的土地开发过程。土地一级开发的最终目的是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。此类项目合同主要是前期与当地政府之间就该项目的借款开发协议或者片区综合开发协议、联合开发合作协议等，从形式上看，其更多的是一系列履行协议。
土地成片开发的合作方式可分为政府主导型和企业参与型两种模式，一般情况政府负责基础设施建设及各种政府审批手续办理及事项协调，企业拿出所需建设资金，并获得投资收益。合同内容有以下几个主要方面：
合作开发范围、时间：土地范围的约定及开发起止时间
双方责任义务条款：政府一般负责办理项目申报、立项批准、融资、规划、设计、建设的相关手续，以及拆迁补偿还建方案、农用地与耕地征收牵涉到的青苗补偿费、耕地占用费等税费补偿方案的制定与执行，从而完善土地用地手续，牵头进行土地征收及投入整理费用等，投资方主要负责开发计划的制定、规划设计和投资建设等工作。
投资成本及收益分配：双方依据约定，确定投资收益分配方式及比例。比如对于土地出让金中政府收益部分的返还比例、规费减免政策、投资方利益保障方法。开发商应从项目开发角度、公司资金运转角度等多方面权衡，争取投资利益最大化。
土地出让事宜约定：现实中，对于土地一级开发投资企业来讲，大片的土地开发权利不可能一次性获得。政府往往采取在权限范围内分割出让的方式供地。每年政府的供地范围、数量和性质存在一定的不可预测和不可控制性。因而，在不违反国家土地法律法规前提下，政企双方在此条款上可约定土地的供应原则、税费优惠政策、出让方式原则、公建设施配套处分权利及方案等重要信息。开发企业应努力争取对自己有利的土地供应时间，尽可能的降低投资和土地成本。
违约责任
协议解除、终止、变更和争议解决
其他补充说明条款
四、旧改项目的合同
需要前期参与的旧改项目开发商要与政府和土地权益人签订一系列合作协议进行土地整理，最终以招拍挂方式出让。与当地政府签订的投资意向或合作协议，其中主要内容包括但与不限于：项目情况说明，合作方式，双方责任义务，保密原则和相关说明等。
五、二级市场公开竞价项目的合同
公开竞价这种方式主要存在与国有二手土地和存在国有成分的二手土地上。此类项目的合同标的是国有企业或国有控股企业的资产或公司股权。国有企业的资产或公司股权的转让必须符合“国有资产保值增值、利润最大化、公平公正公开”的大原则，其交易必须在获得国资主管部门的审批同意后，通过公开的产权交易程序达成交易格式合同，不能私下转让。此类项目的合同均在不同程度上收到政府主管部门和公众的监督，合同多以格式条款或预先公告的条款为主。
六、收购股权的合同
合同的当事人：此种方式合作的合同中，合同当事人一方是房企，另一方必需是该出让项目公司的部分或全体股东。由于房企是%收购对方股权，若对方是部分股东与房企签约，则需明确由其负责协调其余股东也向房企转让所持项目公司股权，具体方式可以是其余股东给大股东经公证的授权委托书或约定先转完其他股东的股权等。另外，如果当事人是自然人主体，则需要确认自然人本人的身份证明（包括名字、身份证号、指纹等）。
合同标的：合同标的指的是该项目公司股权，而其最终目的是间接获得该公司名下的土地项目有效资产。其基本情况包括：项目公司的基本情况、股权结构和资产负债情况，以及地块的面积、地理位置、来源、权属状况、出让金缴纳情况、办证情况和拆迁安置情况等等。
合作方式：收购公司股权是一种间接取得土地使用权的方式，此种方式操作性强，效率高，适合用于一个项目公司对应一个项目、债权债务较少的情况。可这种方式也存在一定风险，主要是项目公司的潜在债务，容易使收购者蒙受损失。
七、直接收购土地使用权的合同
合同的当事人：直接收购土地使用权的土地合同
