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旧村改造本质上是政府、开发商、村集体、村民等相互博弈过程。
广东旧村改造能够得以推进，得益于两个前提。（其他地方想学学不来，没前提！）
第一，政府把城市更新作为了政治形象工程，正是以为这个前提，所以政府在旧村改造上大量让利给村集体。
第二，地价高涨让旧村改造的成本能够被覆盖。
年8月25日广东省出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》开启三旧包括旧村改造序幕，年广东省国土厅3号文，明确旧村改造土地可以协议出让无须投标，各大地产商闻风而动，大举进军旧村改造市场。
广东现行“旧村改造”模式评述在上述政策背景下，目前珠三角地区大致出现了四种类型的旧村改造模式，包括，政府主导、自我主导、半市场化、开发商主导。
在年省国土厅3号文的推动下，现在的旧村改造，基本上采用房地产开发商主导的模式，而且进展神速，以佛山市场为例，进行了十年的旧村改造，没有一例房地产开发市商主导的成功案例，但在3号文发布后的一年多时间，就有四条旧村通过政府平台确定了房地产开发商为旧村改造的市场主体。可见，旧村改造，政策的作用立竿见影！
年省国土厅的3号文，允许各市在3号文的基础上制定自己的三旧政策，各市又允许各区制定自己的三旧政策，各区又允许各镇制定自己的三旧政策。
因此，广东的三旧政策地方特色十分明显，即使同一个城市，不同区会出现截然不同的做法。
以佛山为例，同为佛山市的顺德区和南海区，旧村改造政策有很大的区别，顺德区不允许旧村改造包含旧厂改造，而南海区却允许，业内人士应该清楚，这点小小的不同，极大地提升了南海区旧村改造的积极性。
学加网一位学员分析政策的复杂性和地方性，注定旧村改造是活到老学到老的苦逼活。三旧改造，谁也不要轻言自己是专家。因为没有人能知道全貌！
我们本着知识科普的方式，还是把四种模式说一下。
第一种：政府主导模式
由政府统一征用收购，完成前期土地开发，通过策划包装、招商引资等，采用市场化的招拍挂方式进行出让；该模式的特点是操作相对简单，但由于前期拆迁安置成本高，政府资金有限，难以做到资金的平衡，无法大规模推广。
典型代表是广州猎德村。
广州猎德村改造：
猎德村改造的基本原则是在猎德村改造红线范围内，对有明确产权的村民住宅和集体物业按1：1进行等量复建安置。
改造后的猎德村将被划分为东西南三个片区：
东区：复建安置区
西区：商业区
西区由市政府制定土地开发中心组织代征拍卖，所得土地出让金用于弥补改造成本，而市区两级政府财政不再投入改造资金。
南区：村集体经济发展用地，规划建设酒店，留给村集体用于收租分红。
整个改造步骤为先建村民安置房，再进行融资地块和集体物业用地的开发。猎德村改造的最大特点是政府全程参与改造过程，从旧村拆迁，到土地拍卖，再到安置房建设，均由政府主导完成，并且需要投入的启动资金很大，因此猎德村的改造也被认为是“不堪重负、不可复制”。
第二种，自我主导模式
村集体和村民在政府的指导和支持下，自筹资金，自我安排，自行完成改造；该模式的前提是政府支持力度较大，对于村办企业发达，村集体及村民筹资能力强的村庄比较适用。
典型代表是的佛山市南海区的夏西村。
佛山夏西村改造：改造的做法是村集体自行筹集改造资金，不引入开发商投资。
改造采取“先拆旧、后建新”的方式，将村民集中安置于亩的夏西新中，腾出亩土地将用于村集体物业开发。整个改造计划用10年时间完成。
第三种，半市场化模式
在村民自我改造模式的基础上，通过引入房地产企业，借助其资金、技术和经验，通过签订合作协议的方式明确彼此的权利义务，合作完成改造，改造后村集体得到了物业，村民得到了商品房；
该模式的特点是村集体组织负责城中村改造、拆迁补偿与安置方案的设计、组织与实施，体现了村民的要求，同时引入开发商弥补改造资金的不足。
典型代表是佛山市禅城区石头村。
佛山石头村改造：改造采取村集体与开发商合作的方式：村集体以土地入股，开发商承担改造资金。
改造完成后，村民获得1:1等面积置换的住宅物业，村集体按比例获得商业物业，开发商业则获得一定比例的物业销售获利。
特点是村集体通过土地入股的方式与开发商联合开发，一方面解决了自有资金不足的问题，另一方面又得以将原有旧物业置换为高价值的新物业，充分实现土地价值。
第四种，开发商主导模式
地方政府公布旧村改造方案和要求，将融资地块与村民住宅和集体物业的拆迁安置以及市政道路、广场、公共绿地等公共配套设施建设一起捆绑进行招标，即所谓的“生地熟拍”。
具体做法是将城中村改造项目完全交给开发商运作，政府不负责拆迁安置，开发商全程参与城中村改造的整个过程，因此也被称为开发商“一锅端”模式。
该模式的特点是可以缓解政府资金的压力，前提是改造的透明度高和开发公司实力强。典型代表是已经由保利地产启动改造的广州的琶洲村。
广州琶洲村改造：改造采取“生地熟拍”的方式，将改造项目整体打包给开发商运作。琶洲村改用“切豆腐”的方式先留出市政道路，
然后将土地划分为13宗地块，其中4块作为融资地块划给开发商，筹集改造资金44.7亿元，其余9块则为村民复建安置用地、村集体经济发展用地和公建配套用地，均由开发商完成建设交付村集体和村民。
琶洲村改造的最大特点是“纯市场运作，开发商全程参与”，利用4宗经营性用地作为融资地块通过土地公开市场筹集改造资金，并将其与村民和村集体的复建安置和拆迁补偿，琶洲区域的综合整治，以及市政道路、广场、公共绿地等公共配套设施建设捆绑出让。
然而“生地熟拍”也会引出很多，和现行的法律体系相违背的地方，这个话题我们下次再讲。
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