安全治疗白癜风要多少钱 http://www.jk100f.com/m/01前言
房地产投资开发项目的用地规模，直接带给项目投资效益非常大的影响。主要体现在：项目用地规模决定了项目产品的丰富度与广度；决定了项目土地成本市值；决定了项目品质定位；决定了商品房产品目标市场的定位。
02项目用地规模对项目开发产品丰富度和广度的影响与项目品质的定位
显而易见，房地产项目用地规模越大产品的丰富度和广度就越高和更加阔绰。用地规模亩或以上大盘的项目可以组合别墅类高端住宅产品；联排（双联、四联、六联、八联等不同类型多种产品。保利地产曾经在粤省开发的项目最高组合的联排别墅达到了十二联排，这种类型的产品是在项目追求容积率的完全使用才得以体现，因而这种类型的产品严格意义上来说不能说是别墅，只能说是“多层住宅产品”）类中端住宅产品；中高层住宅产品；社区型商业中心。服务于项目入住客户或者业主的小型商业中心，其规模一般在㎡-㎡，当然，规模越大入住人口越多，社区型商业中心体量就会越大。
广州市区东部广园快速路北侧的碧桂园凤凰城项目因为项目用地规模达到0亩，总建面达到平方米，容积率2.0，所以其服务社区的业主的商业配套项目多达几万平方米，涵盖了商业街/步行街、酒店、餐饮、机场大巴直达、港澳巴士直达等多功能立体商业综合体，因而项目规模越大，用于投资开发的产品类型就越丰富。
在园林景观与建筑风格方面，因为项目用地规模比较大，可以将项目拆分为不同类型的社区组团。根据不同文化层次的客户和业主进行产品形态和景观园林组团；根据不同地域的客户和业主群体进行产品形态与景观园林组团。如：我们内地人在景观园林方面，较多人群钟意欧式建筑风格和地中海景观园林；港澳台人士比较喜欢具有中国特色的景观园林和西班牙建筑风格，后来因为城市生活的不同，进而引进了美式建筑风格在诸多房地产项目中呈现。
广州碧桂园凤凰城项目有单体别墅群、双拼和联排别墅区、小高层住宅区、高层住宅区，因而规模越大的房地产项目，其客户或者业主就涵盖了不同文化类型、不同社会地位类型、不同年龄层次类型、不同置业类型等的不同人群。
03用地规模决定了土地的市场价值
用地规模的不同取决于房地产项目的属性定位，而不同房地产属性定位决定了不同土地市场价值，这是房地产土地市值的逻辑关系。
越是距离城市中心的房地产项目规模就越大，如文旅地产的规模就可以用10、平方千米统称，也可以是一座小镇，最少规模也是超过万亩的超级大盘。这种类型的项目土地价值一般是以租赁的形式出现，或者是投资商与土地使用权方按照BOT运营模式（即：Build-Operate-Transfer/投资-运营-移交）进行投资开发，项目由资本投资方投资开发，然后为了回报资本投资方，将开发完成的项目以N年为限，由资本投资方自负盈亏自行运营，年限到期后，最后移交给土地使用权方，资本投资方对于项目的使命就结束。
郊区型项目的用地规模也是较为偏大，一般的郊区型项目规模在亩-亩左右，因为项目位于郊区，属于城市的功能配套没有完善，影响购房置业者入住的居住和生活质量，而这些配套则需要投资方自行投资建设。因而，其土地成本一般比市区内的项目较低，但比远离市区的大规模房地产的土地成本却要高出很多。
市区类型的用地规模偏小，一般在亩-亩之间。市区内项目因为享受了城市的所有功能配套，如：医院、学校、公共配套、市政、交通、社区服务、成熟的商业生活环境配套等等，投资方无须再行配套建设，省却了非常大从生地到熟地转变的土地成本。所以这类型的项目土地市值就会比较高。
中心城区的项目用地规模就最小。中心城区的项目，因为项目不仅完全享受了市区类型的所有配套，更是因为项目具有稀缺性的价值特征，而且项目一般为特定类型的土地使用属性。如：商业中心、步行街、购物中心、高星级酒店、高端或者具有标志性特殊的写字楼等，这种类型属性的项目，投资开发的产品其本身市场价值就远远高于前述远郊、近郊、市区等不同类型的房地产项目市值，又因为其规模一般在几十亩或者百亩内，项目总的成本不高，但其土地单位成本却十分高企。因而，这种类型的土地市值就非常大。
04房地产项目的客户定位，土地规模起着相应的作用
房地产项目的客户定位，十分关键，一般由项目地理位置和项目用地规模决定。
房地产客户的地域性十分强，较为普遍性的客户对商品房的需求是由地域决定。跨省购买商品房住宅类产品的客户是非常少的，但是也有。如：北方地区的人们因为气候寒冷原因，会去南方置业住宅产品举家迁移（如海南、广州、深圳等地区，外地人多为东北地区人士，因而北方地区人口流出比率在全国来说是最大的）；能够跨市购买商品房的人士，一般是投资型客户，他们一般购置商品房商业类产品较多。因而，商品房产品与客户之间的供需关系形成渠道就是地域。
在用地规模上，因为用地规模决定了项目土地的使用属性，而房地产项目产品类型属性是由土地属性决定的。因而，土地规模的属性就基本上锁定了商品房消费置业的目标市场群体。如：广州碧桂园凤凰城早期开发的是别墅类产品，而能够置业消费别墅类型的产品必须具备有钱和有私家车，而具备这两个要素的群体就是别墅类产品的客户群体；后来因为城市功能的不断完善，城市公共配套逐渐齐备，城市交通的易达性解决了中产阶级对于社区生活与居住功能的基本要求，因而就开发建设中高层住宅社区，吸引普通客户群体购房置业；特定的项目规模与特定的土地使用属性就决定了商品房置业客户群体也是特定的，如：商业类房地产产品，其特定的客户群体是投资型客户和需要从事商业运营的客户群体。
05房地产企业投资开发房地产的使命
实现土地价值最大化，是房地产投资开发的根本目标和对社会的使命。因而，房地产企业在选择投资房地产项目的时候，是根据企业自身的综合能力和对于行业资源、社会资源、政策资源等的整合能力决定。企业综合能力越大和整合能力越强，对于房地产的规模需求也就越大，反之就越小。
