来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）作者岳嘉编辑位宇祥，文中观点不构成投资建议。幸福来得太突然，苏州的房地产开发商今天收到了土地市场派发的“红包”。当地自然资源和规划局发布新政，不再统一要求出让地块设置封顶销售和现房销售的条件。先来解释下，封顶销售和现房销售的规定出台于年，也就是本轮史上最严房地产调控启动的那一年。为了抑制土地投机，苏州给每块地设定了指导价，如果房企竞拍超了这个价位，后续楼盘预售必须要等主体建筑结构封顶；如果竞拍激烈到报价超过指导价25%以上，就进入一次性报价，大家都出一个最终价格，其中选一个最接近平均价的报价成交。对于这样的高溢价土地，要求必须现房销售。新政对苏州楼市最直接的影响是，由于疫情防控而停工的项目，不用等封顶或竣工，就可以入市预售了。而更深远的意义在于，开发商的“首付”降了，可以考虑重启大规模拿地计划了。而这件事，不只是发生在苏州。01开发商的“首付”不只是地价开发商的“首付”，即拿地成本，不单单是一个价格的概念。首先，在当前房地产融资渠道上，加杠杆拿地或者背着银行炒地皮，是不被允许的。无论是公司债、美元债、银行贷款，还是信托、委托贷款、私募这类非标，监管层都要求募资不能用来拿地。所以目前房企的拿地成本，绝大多数是自有资金，和我们普通人购房的首付本质上趋同。其次，开发商的“首付”是一个复杂的概念。它包含最重要的地价因素，还暗藏着竞拍保证金、土地款支付方式、土地开发条件、自持面积、预售条件、预售款支配权限等等。搞不懂？看看碧桂园创始人杨国强对拿地的要求就一目了然了：地价要比城区明显便宜、要熟地不要生地（整备好的可以直接开发的土地，不需要拆迁的）、土地款支付要分期、一期楼盘开发占总体货值要超过70%、预收款和银行按揭回款要随时能支取。可见，这些暗藏的因素也很重要，尤其对于高周转策略驱动下的房企。最后，要知道，苏州不是第一个降低开发商“首付”的城市。疫情防控以来，全国多地都出台了相应的政策。图片来源：CRIC最典型的，比如无锡新政规定，楼盘完成25%以上投资额即可预售，不再以楼盘建设进度为预售条件；比如上海新政规定，疫情期间逾期未缴纳土地出让金的，不算违约，也不收滞纳金；比如西安新政规定，土地竞拍保证金调降到起始价的20%。02土地市场发生了什么开发商“首付”的微调可能引发蝴蝶效应，比如在北京，最近土地市场冒出了不限房价地块，楼市大环境、竞拍条件、地价水平，都没变，但还是燃爆了房企的投资热情。前后对比一下北京的土拍市场。过去三年一共出让了不到10宗不限房价地块，今年截止到2月18号15块地有11块不限价；年全年土地出让金成交亿，今年截至目前亿；去年中报确认营收只有亿的绿城中国，过去5天豪掷多亿在北京拿了3块地。疫情当前，楼市有多冷，土地市场就有多热，北京土拍的热潮几乎是全国一二线城市的缩影。据CRIC重点监测的城市来看，1月流拍率仅为3.1%，较上月大幅减少，是近一年来的最低位；最高溢价率纪录出现在绍兴，高达.26%；重点一二线城市的溢价率，随着优质用地成功出让的带动下回升至10%以上，创半年来新高。仔细看土地市场上频繁参拍举牌的开发商，央企国企是出镜率最高的：华润、保利、招商蛇口、绿地、华发四面出击，别忘了绿城中国现在也算央企下属公司，大股东是中交集团。反倒是万科、恒大、碧桂园和融创没怎么露面。这些民营龙头在地价回升前，就已经抄底了，目前的溢价率，在他们看来有点贵。03房企此时加仓土储面临挑战趁着“降首付”补仓拿地，对开发商而言有利也有弊。比如绿城在北京拿下的台湖和旧宫地块，都位于五环外的非主城区，区块内一方面有存量限价房楼盘，另一方面未来还有大规模用地出让的计划。尽管绿城这两块地都不限价，但在周边限价项目的夹击下，溢价空间也很有限。具体而言，台湖地块成交楼面价每平米元，旧宫地块成交楼面价每平米元，两地周边最近成交的限价房，台湖万科城市之光均价是元左右，旧宫首开保利熙悦林语均价是元左右，都是精装房，按照这个价位扣除建安加装修成本，绿城在拿地楼面价之上的利润空间也不多了。如何在当前北京楼市环境下突围实现快速去化？对于本就不擅长高周转的绿城而言是很大的挑战。绿城的挑战，也是所有此时扎堆拿地的开发商所必须面对的。土地出让放量会进一步推高站在高位上的楼市库存，进一步降低市场对房价上涨的预期。好处在于，之前想做规模的房企，又迎来了投资积累货值的窗口期。04刚需可以入市了对于刚需购房者而言，开发商“降首付”是好事。一方面，越来越多土地入市将转化为楼盘，选择更多了，说不定还能有些许折扣；另一方面，由于过去三年开发商在一二线城市的“首付”成本较高，所以他们只能通过施工环节多省出些利润，楼盘质量下滑是通病，后市这种情况可能会有所改善。对于二级市场投资者而言，土地市场的过热意味着对待地产股要谨慎小心了。别忘了，去年上半年正是土地市场的投资过热，招致了房地产融资监管的再升级，政策趋紧也打击了地产板块的估值重塑过程，使得地产股普跌甚至超跌。
