云南白癜风医院 http://www.qfl168.com/治疗白癜风时间 http://www.kstejiao.com/m/引言
房地产是一个极度依赖资金的行业，因为体量大，对资金的需求量大，和金融深度关联，在上行期往往伴随着信用的扩张。这一轮房地产的调整实质上打破了房地产原有的信用生态，所以从这一轮房地产调整开始，房地产企业被划分为两类：国央企和非国央企，国央企和非国央企在投资、融资和销售各方面都开始出现明显的差别。
土地市场上，从年下半年开始，国央企逐渐成为土地市场的主角，相比于相对稳定的央企，各城市地方国企的拿地力度明显加大，频繁出现在拿地企业名单中。年前两批集中供地，本土国企拿地金额占比已经超过四成，但是这种情况能否持续？地方国有企业能够替代撤退的民营企业吗？
一、地方国企拿了多少地？
从年下半年开始，地方国企就开始深度参与各城市的土拍。根据亿翰智库统计，年实行集中供地的22个城市前两轮集中土拍，本土国企拿地金额占比已达40%，一二线城市如此，三四线城市地方国企拿地只会更多，因为一二线尚有央企和外来国企的参与，22城市前两批集中供地央企和外来国企拿地金额超过40%，而央企在三四线城市布局不多，且近年来在三四线的布局也在收缩。
缺乏央企和规模民企的参与，三四线城市地方国企拿地比例只会高于一二线城市，以江苏省南通市为例，截止年8月16日，南通市年成交涉宅用地总金额.6亿元，其中本土国企拿地.8亿元，占比78.5%，央企仅占11.8%，在规模民企销声匿迹后，地方国企成为土地市场的主角。
从22城土拍的情况来看，往往是住宅销售存在压力，土地市场较为低迷的城市，地方国企拿地更多，如苏州、武汉、天津等城市，本土国企拿地金额占比均超50%。因为从地方国企拿地的动机来说，除了部分有外拓意愿的地方国企主动拿地之外，大部分地方国企是在被动或者半被动的情况下拿地，因为地块无人参拍，地方国企以底价将地块收入囊中，后续通过土地融资回流资金，然后开发或者转让，不管怎样，都有腾挪的空间，以避免土地市场过于冷清，打击市场信心。所以市场普遍把地方国企拿地当做托底的行为，托地价的底，托市场的底，也托土地财政的底。
二、哪些地方国企在拿地？
当然并非所有地方国企拿地都是为了托底市场，也有部分地方国企主动增加土地储备或者谋求转型。如果按照规模来看，我们可以将地方国企分为三类：
第一，已经走出当地，布局全国，但从股权和性质上仍属于地方国企，并且其所属的城市仍是其深耕的大本营。典型企业如北京的首开股份、广州的越秀地产、珠海的华发股份、厦门的建发房产，这些企业兼具市场化经营和国企背景的优势，在这一轮行业调整中积极拓储，根据亿翰智库统计，越秀地产和建发房产年1-7月全口径新增货值位居TOP10,仅次于保利、华润等央企。
第二，主要经营地域在本城市，对周边城市有一定辐射力，在其他城市有少量布局，年销售额在-亿左右，多为综合性企业，房地产开发只是主营业务之一，如武汉城建、合肥城建、南京安居等企业，这类房企具有一定的市场竞争力，也有一定的规模诉求和外拓意愿，在过往行情较好的情况下也会参与当地的土拍，在当下也是地方国企中的拿地主力。
第三，区属城投城建企业，或交通类国企、地铁集团等，房地产开发规模较小，年销售额小于亿元，城投城建企业是年下半年后土地市场遇冷后出现的新面孔，部分企业之前甚至并没有房地产开发业务，但可能有一级土地开发的业务，所拿的地块多为企业所在区的项目，即企业在将生地整理为熟地后，再从招拍挂市场竞得熟地。
从区属城投到全国化房企，不仅是规模上的差异，实际上是各方面综合实力的不同，由政府平台转向市场化经营主体，在经营和管理上都需要质的提升。所以真正摆脱区域型国有企业标签的地方国企屈指可数，更多的是本土经营的中小国企。中小国企的优点和缺点都很明显，优点在于：
①背景优势：作为地方国企，天然的信用背书，当前信用收缩下，信用成为某种程度上的稀缺资源。
②本土优势：对区域内的市场情况、城市规划，居民需求特点更为了解。
③资源优势：在当地的政府关系、金融资源、合作供应商方面都拥有一定的优势。
缺点在于：
①数量多但规模小、主体分散。大部分中小国企房地产开发业务规模并不大，可能仅有少量项目，企业数量虽多但规模小，导致经营主体分散，无法形成规模和品牌优势。
②经营能力参差不齐。中小国企在管理和激励上和市场化主体有一定的差别，加上部分企业最初设立的目的即是为了便于融资，在经营管理上有所欠缺，尽管不乏管理高效的国有企业，但也导致中小国企在经营能力上参差不齐。
三、地方国企拿地可持续性如何？
规模民企撤退后，地方国企填补了民企撤退留下来的部分空白，但这究竟代表着地方国企的崛起，还是市场低迷下的权宜之计？市场始终对地方国企拿地的可持续性存疑，主要基于对地方国有企业经营能力的不信任，如果无法将土地有效的转变现金流，企业就无法做到拿地开发再拿地的良性循环。
一方面，尽管地方国企拥有信用和资金上的优势，但拿地并非是没有节制的。对于地方财政来说，虽然从某种程度来说，地方国企拿地是左手倒右手，但在程序上，土地出让管理是收支两条线，地方国企同样需要缴纳土地出让金，但地方国企的特殊之处在于，部分地方国企是土地的一级开发商，一级开发的收益在土地出让后通过出让金返还等方式获得。
对于部分地方国企而言，原本只赚一级土地开发的收益，土地出让后商品房的销售收益和风险由开发房企来承担，现在由后台站上前台，虽然对他们来说土地成本更低，但相应的也承担了项目开发的风险。如果市场迟迟不好转，无法将土地通过转让或者开发转换为现金，只会加剧其自身的现金流压力，即使可以通过土地融资来获取现金流，但如果地块处置或者开发的进度过慢，融资费用同样会侵蚀项目的利润。基于这些因素，地方国企在拿地上也会有所顾虑，过多的土地储备对他们来说也是一种风险，地方国企拿地并非是无节制的。
从观测的中小国企拿地情况来看，部分中小国企在-年期间所拿的地块总量已经超过过往几年的拿地量，以苏州高新为例，年苏州高新新增5宗地块，总建筑面积.8万㎡，较年增加.1%。其母公司苏高新集团在苏州年前两批集中供地中与苏州信托联合拿地6宗，总成交价91.4亿元，是苏州集中供地拿地最多的企业。
另一方面，部分中小地方国企的开发能力确实有待改善。作为地方国企中的佼佼者，建发房产、越秀地产等全国化布局的房企的经营能力较强，但和央企一样，它们对地块质量，项目的回款速度和盈利测算的要求相对较高，所以他们往往是选择性的拿地。但对于一些中小型的地方国企来说，由于他们在制度建设、人才储备上并没有充足准备，面对被动增加的土储，企业暂时无力开发。根据亿翰智库的监测和研究，年地方国企在22城集中供地中拿地后的开工情况要弱于央企和民企，并且存在部分地块被转让给央企的情况，如宁波区属国企宁南城投在宁波第二批集中供地中以35.8亿元竟得的两宗地块在年7月转让给了中国金茂。
过多的土储意味着风险，地方国企崛起又需要时间和契机，加之当前销售不景气，拿地的不确定性增加，这对地方国企拿地都会形成相当的制约。所以我们认为，尽管地方国企在年来的土地市场上频频亮相，但并不代表地方国企的崛起，相反更多的是土地低迷下的权宜之计。尽管地方国企可能在低迷行情中受益，行业整体的下行也很难给企业异军突起的机会。
