QQ营销求职招聘QQ群 http://www.trends-love.com/shangye/16284.html土地使用权还是在建工程？近日某破产清算案件中，关于拍卖资产涉及税费，税务机关与破产清算管理人产生了分歧。
案情的由来是：A企业因经营不善进入破产清算程序，管理人在法院的监督下在淘宝网拍卖破产强清平台，将其公司名下的E地块土地使用权进行公开拍卖，以起拍价万成交。在资产处置和破产清算过程中，主管税务机关受理了A企业的资产转让的土地增值税清算申报。
根据破产拍卖公告，拍卖标的明确标明拍卖的是E地块的土地使用权，但在清算过程中破产管理人却提出了异议。破产管理人依据法院的民事裁定书中申报普通债权2.24亿元、法院最终裁定债权1.17亿元，该裁定金额涉及到的土石方工程、监理费用、利息支出等多项成本支出皆围绕E地块，因此主张作为土地增值税的扣除成本，以企业发生的至少两千万的土石方工程款和少量基坑工程款债权，主张该转让不应简单视为土地使用权转让，而作为建工程转让。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和国税发（）号文件规定，对在建工程转让时土地增值税的计算，除可以取得土地使用权支付的成本外，还可以扣除实际发生的建设成本。
鉴于土地增值税的征税对象产生重大分歧，税务机关审慎地思考了相关政策并再次核查了系列相关材料，根据A企业E地块的土地使用权破产拍卖公告，其确认的拍卖标的明确标明是土地使用权，且该公司原始取得该被转让地块的土地出让合同中即标注为净地。
同时经法院协调调取了司法拍卖底价的评估报告，该地块的评估的方法、取价依据、参考标准和影响因素等多重因素皆指向为土地使用权，调取了法院相关当时实物照片也予以印证。而依据《土地增值税宣传提纲》，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
同时，在《宣传提纲》还明确：对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
税法中对于熟地，没有明确的界定或定义。但依据土地开发相关政策，土地使用权出让金涵盖了土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用。从生地到熟地的过程就是土地一级开发的过程，一般是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，最终使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，让该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”“七通一平”的建设条件，使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。税务机关在实际操作中，一般根据土地出让合同中标明的净地，视同在出让时已经完成拆除平整，不存在仍需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地视为可以直接开发利用的成熟土地。因此对转让净地一般不再允许扣除后期发生的拆迁、补偿、代建等相关开发成本。
而破产管理人主张其转让的是在建工程。
到底是土地使用权转让还是在建工程转让，双方各执一词。根据《城乡规划法》第三十七、三十八条规定，在城镇用地范围内进行房地产建设，无论该土地是划拨或出让方式取得均应符合城镇土地利用规划，并由建设规划部门批准同意，办理建设工程规划许可证。因此，一个工程项目的开工建设，除按规定取得立项批复外，还应按规定取得规划许可证和建设工程施工许可证，这是是工程建设合法的前提，也是项目转让行为合法化的必要条件。
此外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，转让在建工程的应满足累计已投资金额达到项目投资总额的百分之二十五以上，即在建工程所有人应对土地实际进行一定比例的建设投资。
而对于达到项目投资总额的百分之二十五以上这一标准的掌握，目前主要参照以下几个标准：
1、以净地方式受让的土地，工程建设已全部开工并已达到正负零；
2、或已完成的地上建筑面积不小于总建筑面积（不含地下）的三分之一以上；
3、或转让方提供的具有专业资质的审计（评估）机构出具的关于开发投资额度（不含土地出让金）已达到25%以上的审计（评估）报告。
而此案中A公司仅取得E地块所在产业园的发改委的立项批复和建设工程规划许可证，建设用地规划许可证和施工许可证均未取得，此外其破产管理人主张的土方和基坑等相关成本也仅有合同，其他相关佐证资料却无法提供，至此税务机关根据相关政策规定确定A公司E地块的转让为土地使用权转让而非在建工程。
在建工程的转让，一方面要求转让的不仅仅是土地使用权，还应转让与使用土地有关各项政府批准文件所生产的各种权益和相关义务。另一方面，即使已经取得了各项政府批准文件，也要完成一定投资额度，这也是国土部门充分利用土地开发，防范炒买炒卖行为的需要，同时这也符合土地增值税的立法精神。而本案中该项目并未取得建设施工许可证而擅自开工，根本未达到建设工程的条件，因此应按照净地转让的方式征收土地增值税。
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