大家好，我是胡禾霖，从事海外房产、商业地产10余年。从今天开始，说一个海外房产投资系列，希望能帮助大家进行正确的海外房产投资赚大钱。
10年来，见证了各种类型的海外房产投资。有赚大钱的，有血本无归的，有骗局的，有像万国置地、澳信这样跑路的。有买房移民者高价购买，开发商或国内移民中介赚巨额财富的，一年赚几个亿。大家作为海外房产投资者，我写一个系列，教大家如何海外房产投资赚大钱，而不是一些机构赚大钱。
海外房产投资有哪些方式？最暴利的又是哪些？我给你详细道来。
单独购买别墅或公寓
大部分人这种类型，都是个人买房，包括别墅、公寓出租型，这种好处是房子产权全部是自己的，不出租自己可以住。
除去管理费、维修、保险、物业费、房产税，当然每个国家费用不同，剩下的租金净回报如果每年有6%就算很好了。有的中介或经纪人或开发商说，还有房价涨幅，那如果房价跌呢？海外房价在曲折中上升，不是直线上升的。
海外房产投资之大阪市天王寺区待售公寓租金净回报超过8%极为稀少，不能说没有。有国内中介给出36%、45%租金回报，这是P2P，胆子特别大。
还有日本大阪十几万好地段的房子。大阪房价1.6万人民币/平米，和济南1.44万差不多。你到济南看下有没有小面积10+万的房子？大阪是有面积很小的房子，但是都是宣传在难波、梅田、心斋桥商圈附近，你去济南最好的商圈看有没有？
好处是利益最大，利益全部是自己的。海外房产一般是永久产权，可以传承给子孙。
但是风险也是最大。租客不交房租，不但赚不到钱，还要交各种费用。对于个人买房，还是靠地段。地段好，优势太多了。好租也好卖，管理公司也愿意管。有人专门购买好地段或好学区的烂房子，装修或重建后出租或出售。
购买别墅或公寓，最主要的确定是不是好地段或好学区。由于一些海外房产被屏蔽，以及Google地图被屏蔽，很多投资者不清楚是否好地段。只要是好地段，哪怕价格买高一点，也是在承受范围内。就怕地段很差，不好出租不好卖，价格便宜也是打水漂。
恕我直言，中国投资者最大的毛病就是贪图价格便宜，以为自己赚大钱，实际是韭菜。这个和P2P上当没区别。海外房产真的是便宜没好货。地段好的房子，哪有便宜的？很多海外房产投资者，你就是和他说一万遍，他还是买地段差、便宜的。
我总结了一下，应该是同样价格，地段好的房子，外观差一点，或面积小一点。投资者喜欢面积大，外观漂亮，自住无所谓，但是投资的话，同样房型、外观，价格要高一点的。外观漂亮和好地段没有必然联系。想便宜，地段非常好，面积大，外观漂亮，装修精美，这本身就很矛盾。当然，价格是相对的。
无论如何，在好地段的基础上，和卖家谈判价格。
当然购买的时候，一定要请律师查清产权，有的国家还可以买产权保险。
酒店式公寓
一般情况下，五星级酒店式公寓价格较高，好处是有品牌保证，缺点是回报率不高。很多是每年可以住7-10天。酒店式公寓要防止卖方一房多卖，而且要确定产权到底是谁的。很多情况下，酒店品牌只是管理方，开发商也不是所有权人。
海外酒店式公寓年回报一般在4-7%，年净回报在3-5%。著名品牌管理的酒店式公寓，回报率低一些。
海外房产投资之酒店式公寓海外酒店购买最划算的要数安邦保险从希尔顿手中，花19.5亿美元购买的纽约华尔道夫酒店。购买价基本上只有实际价格的三分之一。包括万达、万科，要学习安邦前董事长，特别是万达。
安邦的例子，看出投资就要规模化效应。真正赚钱的海外房产投资模式是房产基金。全球房产基金代表是美国房产信托基金REITs，在下文会说。
作为个人投资者，购买海外酒店式公寓，除了在市中心的，在度假旅游区新建的，判断未来赢利较难。酒店式公寓主要看所在城市或旅游区的年游客绝对数量，有人气是最主要的。其次看酒店运营管理方能力，营销、服务、口碑。
海外酒店式公寓，不是说签了固定回报合同就万事大吉。万一运营不好，合同到期，就不好出售了。
投资最主要的不是考虑赢利，是本金能不能保住。在稳定的基础上，在考虑赢利。
酒店式公寓，一般客户只看品牌，因为一般海外房产投资者是最难把握的。因为需要一大堆数据、表格支撑，且不说数据真假，就是给你看，也需要一定的专业知识。这个就像医生用专业知识绑架病人一样。
养老房产
海外养老房产分两块。第一个是养老院似的养老房产。第二个是买来以后自己养老的房产，比如在马来西亚槟城、泰国、日本等国购买的房产。这块属于个人买房。我们在这里说第一种。
银发经济几十年前就已经提出，特别是日本老年化社会严重。美国养老房产经营管理比较发达，而且和美国房产信托基金相结合。
养老房产社区海外养老房产一看老年人配套设施完善度。很多国内养老院设施与美国相比，就像超市和沃尔玛差距一样。另外看养老院运营方管理经验和历史成绩。历史管理经验是最主要的，因为是属于服务行业，服务品牌效应这时候显露出来。
国内很多养老房产是利用养老院低价拿地，高价卖房子。
海外养老院，美日较为成熟。一般情况下，投资性房产项目，越成熟回报率越趋于稳定。前几年有一个客户开发洛杉矶养老院，认为回报巨大。有回报是真的，巨大绝不可能。只有在不成熟的市场，可以浑水摸鱼有利可图。比如中国就是。当然在中国做这样的养老院，要做好打水漂和被抓的准备。在欧美，市场经济这么多年，房产暴利项目越来越少了。
房产翻新
海外房产投资，房产翻新已有几十年历史了。回报率比购买单个住宅高。在欧美日较常见，也比较成熟。优势是同一资金一年可以做2-4次，赚2-4次钱。欧美日有很多这样的装修公司。房子买过来，装修，出售，再购买，再装修，再出售。
海外房产装修是一门大学问。主要在材料选择上。一些材料看起来很高端，其实不是很贵，本人接触过几十家装修公司，也做过这块，深知门道，这就是学问。当然前提是装修出来的效果很棒，材料也不错。
美国房产翻新，本人实拍如果是老牌装修公司自己操作，那么他们是知道哪里房产好卖。当然老牌装修公司也知道如何黑你。这就要看口碑。
普通的房产翻新，就是买房，装修，出售给买房者。这块利润就是赚一点差价，全球随处可见。如果一年做两次，每次赚15%，每年毛利润30%，年净利润20%。所以房产翻新利润比纯房产投资利润高。当然如果是老牌房产翻新公司，知道门道更多，赚得也更多。
房产翻新最暴利，也是房产投资中最暴利的一种，就是移民房产翻新。这块代表的是希腊和日本的买房移民翻新项目。一国内移民中介，9万欧元的房子，26万欧元卖给国内买房移民客户。年卖了套，你算一下赚了多少钱？这个投资是中介投资赚钱。还有日本，都是一样的套路。购买和装修一起万人民币左右日元，卖给客户万人民币。做个几年可以跑路了。这些移民中介看到要骂死我了。我也不是羡慕嫉妒恨。只是觉得太狠了。
房产重建
这个不是房产开发，是在好学区或优良地段购买破房子，进行推倒重建。海外房产重建回报率一般在48%，但是一般需要两年，所以年净回报不是很高，但是比较稳定。这个回报率是指建筑面积不变的重建。
因为专业做房产重建的公司，知道哪里房子便宜，重建成怎样的房子风格，以至受到市场欢迎，方便热卖。以及知道收购价格怎样的房子，重建成本多少，两年后大约卖多少价钱，以及多久可以卖掉。这个必须经过计算和准确预计。
比如在旧金山PaloAlto学区，需要占地一万平方英尺，这样方便把房子面积扩大。
房子建筑面积扩大，售价水涨船高，可以赚到更多的钱。
曾经有一个PaloAlto学区学区房重建了两套别墅，这个是最赚钱的。
美国房产重建，本人实拍旧金山市区的山坡一套重建房子，面积扩大了一倍。我当初说这不是挖山，这是挖金矿。
还有一套，距离Facebook老板小扎家不远，一套公寓向下挖了两层，还安装了电梯，这个也是很赚钱的。比面积不变的重建暴利多了。
还有一种重建，以纽约市曼哈顿为代表。有公司购买8层以下建筑，重建成几十层以上高楼。这种也比较赚钱。
面积扩大或房子风格改变，需要规划部门通过。重建公司都和当地规划部门很熟。以美国为代表，建房都是规划好了的。市长没有权利更改规划。按照规划建房，任何人无权干涉。
土地买卖
土地买卖也是非常暴利的。这个是指成功的土地买卖。
一种是生地变为熟地。就是什么证都没有，变为可以建房的土地，有规划许可证、建筑许可证、销售许可证，当然这个是指房产市场成熟的国家。
美国纽约土地出售生地变为熟地，价格可能翻几倍甚至几十倍。时间快的几个月，慢的话两三年。
有的直接是土地买卖。在不成熟的房产市场较为常见，比如东南亚，马来西亚和柬埔寨，一些人早些年买了土地，翻了十几倍卖掉了。
在东南亚，土地生意最赚钱的是杠杆效应。首付10%，短时间翻一至几倍卖掉。年亲眼见过这样的土地，4个月赚了7亿人民币。
土地买卖需要眼光独到和巨大魄力，需要对当地房产市场洞察力。还有一种，就是掌握内幕消息。马来西亚前总理纳吉布受审被控贪污超5.4亿美元。哪块土地要开发，先提前几个月买下，转手高价卖出。
海外房产投资，最赚钱的是土地投资，但是往往在掌控在权贵财团手里，普通人不好赚。
商业地产
以美国商业地产为代表。为什么很多房产以美国市场为典型？因为美国房产市场最成熟。从房产教育，到设计风格，房产制度，建筑水平，房产市场细分，人员分工，美国都是最成熟和顶尖的，不吹不黑，实事求是。为什么很多人喜欢美国别墅？人性化设计。不单单是外观漂亮。君不见国内很多反人性的住宅设计。其实不是反人性，是设计白痴。要不是国内人口太多，卖给鬼去。
现在都在玩抖音，就是房产拍摄专业度，到现在国内没见几个。但是在美国很常见。拍摄手法细腻，配乐恰到好处，自己上油管看。
美国商业地产之餐饮类美国商业地产投资回报率，年左右7-7.5%很多，其中包括KFC等强餐饮企业。现在基本上在5%左右。因为那时候金融危机，房价下跌，所以回报率上升。预计几年后金融危机还会来。目前疫情对美国房产影响非常小。
商业地产投资好处是租金回报在租约合同期内固定，比较抗跌。当然经营不好倒闭，租约也失去效果。
现在是移动互联网时代，所以一些行业被淘汰也正常。比如超市类普遍不好。当然也有好市多等这样经营很好的卖场。餐饮类，网络再发达，人还是要吃的，互联网加速餐饮发展。物流类前几年也蛮好。医药类房产还是强劲。金融类也淘汰了一批。当然海外的没有国内变化大。
商业地产一般每年租金上涨1.5-2%，或者每5年上涨8-10%。从这里可以看出全球房价涨幅正常幅度。这是市场经济条件下的涨幅，也是通货膨胀正常涨幅。超过这个数是不正常的涨幅，就是盗窃公民财富了。
房产基金
以黑石为代表，房产基金因为规模化效应，利润远远高于普通个人房产投资。
海外房产投资的房产基金，以美国房产信托基金REITs公信力最高。美国REITs就是P2P，中国做P2P就是看到美国做得很好。
美国房产信托基金REITs的利润90%给投资者。美国房产基金很发达的原因就是诚信，对做假帐惩罚力度特别大。人家是真的给这么多的利润。等于美国REITs给投资者打工啊。
房产信托基金发达的国家看似美国REITs赚不到多少钱，但是这样做，大家更愿意投钱了，于是全球很多主权基金也投资到美国REITs。所以美国REITs掌管惊人的财富。根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的统计数据，截至年9月末，美国REITs市值已达1.万亿美元。中国人经常讲舍得，美国REITs就是这么干的。
美国REITs类型分为三类，股权房地产投资信托，抵押房地产投资信托和混合型房地产投资信托。
大多数房地产投资信托基金都是股权房地产投资信托基金，它们拥有或经营能产生收入的房地产，例如公寓楼，办公室或购物中心。
股权房地产投资信托通常投资于特定类型的房地产。例如，零售房地产投资信托基金投资于购物中心，而住宅房地产投资信托基金则投资于公寓大楼，单户住宅甚至学生住房。还有更多细分的的股权房地产投资信托，例如：
住宿和度假房地产投资信托基金，投资于酒店和度假胜地。
自助仓储房地产投资信托基金，用于投资仓储设施。
数据中心房地产投资信托基金，用于投资数据存储中心。
基础设施房地产投资信托基金，投资于基础设施，例如管道和蜂窝塔。
工业房地产投资信托基金，投资于配送中心和仓库等设施。
如果房地产投资信托基金投资于多种类型的房地产，则称为多元化房地产投资信托基金。如果其拥有和管理的财产不属于任何其他类别，则称为专业房地产投资信托。特色房地产投资信托基金的例子包括广告房地产提供商LamarAdvertisingCo.（LAMR）和投资农业市场，向农民出租土地的房地产投资信托基金GladstoneLandCorp.
海外房产投资中，房产开发、大楼买卖、酒店买卖，金额超过普通人投资范围，在此不做陈述。
下期我们讲海外房产投资，先看天下大势，如何选择城市
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