地产行业人员大概从来不会预见到市场会变得如此之差，爆雷房企一家接着一家，烂尾待接盘项目一个接着一个，裁员一波接着一波。
然而，如此之多的待宰鱼肉，同样是给国央企和稳健房企提供了千载难逢的收并购机会。
整个市场都在起哄着要开启大规模收并购的元年，政府表态大力支持，银行金融机构也趁着春风大规模放宽并购贷的审核及额度限制，似乎一切都准备就绪，黄金提桶即来。
然而，时代不一样，收并购的项目情况也都不再与以前纯粹的买地一样，现在形势不同，大多数项目都是房企爆雷遗留下来的问题项目，各具特殊情况，做收并购的逻辑也就不能再与从前一样。
对于准备撸起袖子加油干的各家房企，还是非常有必要提前记住到这一点。
今天我们就来聊聊，对于收购现在摆上货架的爆雷房企项目，我们要注重什么？和以前区别在哪里？
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先说以前收并购的项目
1、大思路：以前行情火热，收购项目多数针对的是历史用地、早期未开发用地或者旧厂房用地等，且大多数是投资狗主动去拓展回来的“生地”项目。
2、项目核心标的：多数是不具备开发条件的土地，需要有一定的时间和精力去做熟化或者孵化。
比如完善土地手续，调整规划指标，或者比如需要重新办证，申报规划条件以及完成工业性质转住宅或商业性质。
甚至部分项目还需要优先建设村民安置房，拆除原有破旧建筑以此做大成本增加可抵扣税款的票据等等。
3、注重点：此时的收并购合作，特点在于前期手续和流程相对欠缺，土地不具备短期内开工的条件，所处区位地段和早期出让条件、政府未来规划等也需要花费较大精力，因此收购过程更注重项目区位条件，销售预期，注重土地规划，注重原始票据。
4、核心交易逻辑：主要在于把控票据和规划、指标、土地变性等风险，特别是政府规划层面的不可控风险基本是拿捏得死死的。
对价确定基本以双方谈出来的预期和票据来确定，节点设置以业主方完成土地熟化各项工作为重点考量。
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再来说当前收并购项目
大思路：现在形势变，行业不济，市场下行，收并购项目更多是相对成熟、进行了一定的前期投入的房地产项目或者资产包。
对于爆雷房企摆上货架待售的项目收并购，更准确的理解应该叫做“不良资产收购”，以“熟地”项目的理念去做大逻辑思考更符合实际项目情况。
项目核心标的：变成了具备直接开发条件的项目，包括完善的招拍挂手续和全额的出让金票据，已进行前期投入，地库开挖，地上建筑已做报建甚至在建等等。
因为大多数爆雷房企项目都是开发到一半，或者待开发的成熟土地，手续流程齐全，票据、规划也基本不存在太大的调整性问题。
但是，资产包类项目如在建或待建项目，往往复杂性和隐藏风险会更多。