作者：熊大寻 来源：熊大寻策划机构
在一位朋友那儿看到一幅字“种柳观生意”，他告诉我，以前不解其意，后来才悟到：生意往往是无心插柳，自然而来的。年我在广州，当时华南MALL筹建当中，中国第一策划机构王志纲工作室和中国实力最强的广告公司广东省广都想染指其中，但都未能成功。因为这两个卓越的企业我都呆过，所以耳闻目睹了项目的概况，一次从深圳到广州的途中与朋友聊天无意中即兴思考，有了一些想法，没想到在回到云南后接触到第一个项目新希望的大商汇时，竟然派上了用场，助我拿下了这个业务。下面就是自己对华南MALL的思考。东莞要建亚洲最大的SHOPPINGMAIL，平地一声雷，这个消息引起了全国的轰动，形形色色的顾问咨询公司蜂拥而至，面对这块斥资30亿元，占地60万平方米，总商业面积50多万平方米，相当于5个天河城广场(目前广东省营业面积最大的购物中心)诱人蛋糕垂涎欲滴。在现今的中国商界，在一旦成功就可能获得房地产、资本运营和商业运营三重效应的巨大吸引下，探险和拓荒者当然纷至沓来。东莞MAIL拟建于万江区，位于东莞市郊。其用意非常明显：利用一个MALL的有效商圈达至公里，带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集的优势，大力发展零售业，刺激消费，推动卫星城的建设。让我们先来看一下东莞的优势：第一，东莞作为广东省发展最快的城市和中国竞争力排名前10的城市，其人均GDP已达多美元，已达到发展MALL条件。同时，东莞工业十分发达，按照国际经验，一个面积在30万和40多万平方米的ShoppingMall，大约需要30至40万种以上的商品，才有可能支持ShoppingMall的发展，也就是说，ShoppingMall一定要建立在大量的工业化生产的基础之上以及产品的多样化之上。东莞应该说具备这个条件。我想，这也是东莞市政府能够下此决心的重要原因之一。但是，MALL博弈如走钢丝。MALL的兴建是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿甚至几十亿的投资需要一系列复杂的资本运作，MALL再一次提供了汇聚资本的“概念”。和其它的商业形态比，MALL是泛商业、泛旅游、泛地产概念。如此宽泛的概念，是数以亿计的钞票铺就的。资金供应链条某一环节稍有差池，MALL多米诺骨牌就会应声而倒。那些冒似成功的案例，其实隐藏了很多难言之隐。商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间小心翼翼地走钢丝，演出了一幕幕惊险剧：广州新中国大厦以首创的返租回报成功收回了统一经营权，但也埋下了日后资金链断裂的风险。最后，返租承诺在苍白的经营业绩面前成了空头支票，美丽的肥皂泡破灭了。而广州时代广场虽实现了出租和整体出让的巧妙结合，但地理位置欠佳导致的人气淡薄和资金重压，使其仍然在长线投资与短期还贷的两难之间苦苦徘徊。据最近《华盛顿时报》的一则关于美国MALL走向颓势的报道，更让人对国内城市的“造MALL运动”感到担忧。据《华盛顿时报》报道，美国人的购物习惯已经发生巨大变化——郊外的大型MALL的衰落是最新的趋势，代之而起的是城镇中心的大型MALL。商业郊区化在当前的中国好像还没有很成功的例子，成功的例子多数是城市扩张以后郊区变市区的。根据以上分析，东莞MALL的建设如果不解决这些问题，就非常有可能面临失败的危险。有专家提出，通过一种形式去弥补。什么形式呢？一是和国际知名ShoppingMall的开发运营商进行结合；二是要有大量国际先进水准的专业品牌店愿意进入这个ShoppingMall；三是我们国内产品的数量，包括我们专业化的分工能够进一步深化。这三个条件的实现，才有可能让我们的ShoppingMall真正浮出水面。这些措施确实有助于解决内部运作的问题。但是，忽略了“支撑如此庞大的销售量的外部消费者在哪里”这一核心问题。试想，广州和深圳确实已实现“出行汽车化”，但是东莞距广州69公里，距深圳78公里，起码一个小时的路程。MALL作为一个新鲜事物，在开业伊始肯定可以吸引大量人流。但是，要人们花一个多小时的交通成本（还不包括塞车在内），克服市内其他购物广场的诱惑，三番五次到一个次级城市去购物休闲（从广州和深圳近年房地产业发展来看，远远未达到城市空心化的地步），为免就太说不过去了吧！因此，说白了，最终成为东莞MALL消费者的只是东莞当地万人（其余五百万是以农村人口为主体的低收入外来人口）！好了，让我们再来看这样一个事实，据详细分析知道，支撑一个10万平米的MALL，需要50万人口的购买力。东莞MALL面积达60万平米，需要万人口的支撑。另外万人口的购买力从何而来？原有的市内商业中心、商业区又会从MALL手中抢去多少消费者？市场的不确定因素仍有许多。首先是客流量要打问号。广州市社会消费零售总额比深圳、东莞要多出几百亿元，而占据广州消费制高点的天河城建筑面积仅16万平方米，日最高客流量是60万人，但是东莞华南MALL建筑规模相当于广州5个以上的天河城，那要多少人流、多少消费能力才能支撑？有那么多人去东莞万江华南MALL吗？他们能去多少次？其次是交通问题。西方的MALL是建立在“汽车经济”之上的，虽然珠三角经济较为发达，但离真正的“汽车经济”尚有一段距离。虽说广深轻轨计划中有一站到华南MALL，全亚洲最大型的东莞公交车总站就在其附近，未来也有专线旅游大巴通往华南MALL，但是华南MALL到底有多大吸引力会让人坐着轻轨、乘着公交车去它那儿消费呢？有消费者就提问了，像铜锣湾、麦当劳等世界名店均是全国连锁，在广州或在深圳的消费者可以就地消费，为何要跑东莞万江镇呢？无疑，华南MALL在主题设计上必须要有独门绝活，否则很难聚集足够的客流！如此看来，还需另作文章。l开闸“新华南”，大潮涌珠江珠三角大市场的空白点在哪里？笔者认为，要使项目具有较大的聚集效应，项目本身必须具有足够的魅力。MALL其实还是以购物概念为主。但是，放眼东莞和整个珠三角，从来不缺乏零售业和大型购物中心，反而是零售业和大型购物中心的传统基地。但是，珠三角缺乏休闲娱乐中心。这要从广东文化谈起，广东缺乏名山胜水，自然环境较差，人文历史薄弱。所以，广东人少了吟诗作画的闲情逸致，少了选胜登临的豪情壮志。剩下能做的事就是专心于吃喝滋补，既不失风雅，又利于抵御环境湿热对身体的侵害。本土少了骄傲的东西，就利用地利把海外的东西拿过来大力发扬，引得内地为此垂涎三尺，以此增加自己的脸面。比如，高尔夫球、通俗歌曲、牛仔裤和VCD，都是被广东人发扬光大而传播到全国的。80年代初开始，大批香港影片泛滥内地，江湖一片飘香剑雨，其中广东人不论在影片拍摄、制作、录像发行等方面都涌跃参与，扮演了始作俑者的角色。所谓，天时地利都不在，只有靠人和。因此，才会有“三分天注定，七分靠拼命”这样的歌曲在广东唱出来。广东人越是有钱，就越是要制造娱乐时尚，以此通过人为的娱乐来弥补自然风光的不足，以此通过泡制时尚来弥补历史文化的不足。这有一点自卑心理在作祟。但是即便是“世界之窗”、“锦绣中华”等著名的人造景观，也只是停留在观光旅游的层面，没有深入到休闲体验旅游的层面，并且在时尚上没有影响力。因为缺乏时尚休闲娱乐的中心，因为缺乏富有魅力的现代大都市形象，广东人消费中国，上海人赚钱中国；广东人承接中国人口，上海人承接世界资本。广东巨大的生产力、消费力急需时尚休闲娱乐中心！广东独特的城市魅力、对外吸引力急需时尚休闲娱乐中心！时尚休闲娱乐中心，不仅是广东历史发展的要求，更是现实消费的需求，其市场潜力不可限量！根据上述分析，如果把华南MALL按购物广场的升级版来打造，我认为是必死无疑。但是，如改成以购物为名，以休闲娱乐为实，将MALL变成一个集时尚购物、文艺、旅游、演出、商业为一体的大型娱乐休闲中心。以此，在整个珠三角创造出一个时尚娱乐中心来，以填补这方面的空白，势必造成对中国人性消费潜力的开闸放水，滚滚大潮涌珠江！具体功能和操作方法如下：第一，东莞的樟木头镇有“小香港”之称，港台人较多，整个东莞地下娱乐业十分发达，需要有一个合适的舞台来释放这种旺盛的娱乐消费力；第二，以此为基础，打造一个全中国乃至全亚洲的为之瞩目的时尚娱乐购物之都来，形成一个超级旅游品牌，承接香港电影娱乐业的过剩能力，释放珠三角及江浙难以计数的民间资本和消费力。广州的人均GDP是五千美金，这是什么概念呢？按照恩格尔的系数，广州、深圳人可以把70％的钱用在闲暇消费上，这肯定是在休闲娱乐的层面上进行。第三，广东可以作为整个中国的娱乐大前线，既发挥自己的优势，又填补我们在《策划昆明》的章节里提到的中国旅游市场的巨大空白，实现区域经济互补，释放人性能量。三亚的房地产火爆了，所有的产权式酒店卖的非常火爆，最贵卖到元/平米，根本不愁卖，什么人购买?主力是东北人。为什么东北人购买，用王志纲的话来说就是东北人都是狗熊，过了一个冬天都发霉了，一看到春光明媚的三亚，就想购买了。这跟我在后来在云南做房地产策划时，发现绿化景观远不如水景湖景更能吸引昆明人一样，因为昆明四处是青山，但是缺水（尤其在滇池污染后）。而在丽江我们看到的现象却是广东人一进古城，看到雪山，狂呼乱跳兴奋不已是一个道理。这里面有什么道理可以启发我们呢？那就是对于名山胜水、历史文化富集的地区的人，对于现代化的时尚娱乐休闲体验也存在先天的需求，可以想像当他们来到我们据此打造的位于沿海发达城市的时尚MALL中心时，他们肯定也会像广东人看见雪山一样！广东人一边捆着草一边饿着牛，广东人有很多钱可以消费，但是房地产或商业物业并没有走出狭义的居住层面，还没有往休闲旅游度假上转变，还没有出现像新天地这样的方式，新天地也是商业，更是休闲旅游，其聪明之处在于没有大搞海派文化，而是把散落在大上海各地的国际化元素全部搬到了一个地方来，形成了一个大舞台。如前面所讲，珠三角引领了中国时尚消费的潮流，中国许多时尚消费产品都产自广东。在这方面，广东从来都只是一个“出处”而不是一个“集处”。但是，出处不如集处。广东一直以来没有形成一个集文化、娱乐、旅游、休闲、餐饮为一体的时尚大舞台，使得食文化、高尔夫、通俗歌曲、现代舞蹈等产品没有一个统一起来的地方。以广州为首的广东省现在正在花大力气搞什么历史文化名城，以一日游二日游吸引游客，其实内地人对广东的认识除了佛山的黄飞鸿和广州的黄花岗、黄埔军校这“三黄”之外，实在很难再对别的事物感兴趣了。广东这样做其实是在扬短避长，游客来广东肯定是来看内地看不到的东西——时尚、新潮、国际化，而不是从内地泊来的岭南文化！所以，如果我们按上述原则来打造华南MALL，打造一个“新华南”，使其成为一个国际时尚兵工厂，吃喝玩乐耍为一体，加上前面讲过的时尚制造基地的雄厚实力，“新华南”必将在软硬件设施上全方位超越上海的新天地！有此一举，外地人可一次性全方位领略沿海城市与国际文化交融的全部真谛。这样做项目就顺应并推进了广东省打造文化大省的趋势，这本身就是一个时代发展的大需求。第四，以“新华南”为中心，在周围建立各种高档物业。因为项目成为超级明星，其周围地价必然急剧上升，通过租售物业带来的利润回报将十分丰厚。第五，周围的地产项目可适当提供产权式、度假式等灵活的租售方式，为广州和深圳的游客提供“5+2”生活方式的渠道和周末留宿的机会，不必再花时间赶回去。这样做，既为房地产提供了销售出口，又方便游客，更重要的是，让这些来自广州、深圳甚至全国各地的游客，在这里逗留两天以上的机会，增加其消费的机会和频次，其“周末经济”效应就显出来了，整体效益将会大大提升！第六，像上海新天地一样，罗康瑞意在房地产业，但却无心地做了一个真正的Mall，结果是满盘皆赢。因为特殊的历史地理原因，上海新天地不可复制。但“新华南”完全可以反其道而为之，将MALL做成大型娱乐休闲房地产，意在MALL，实在新天地。在别人意想不到的地方，用别人意想不到的方式，打造出一个广东新天地出来。这样做有几大好处：一、由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米元～元，到现在的每平方米2万元，把熟地变宝地。其中“翠湖天地”自2年6月7月销售伊始售价每平方米就高达元～元，还省下了2%的广告推广费用。“新华南”的升值空间更大，从生地变熟地，从熟地变宝地。二、让“新华南”成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在新天地聚会，通过层层深化的定位使得广东新天地成功地穿上时尚文化眩目的外衣，抓住人们的眼球，在Mall中脱颖而出。三、有人气就有财气。广东“新华南”，在中国最富裕的地区，用中国最繁华的方式，聚集中国最富裕的人群。自然而然吸引国内外大型专业店和资本集团的加盟，以无法为有法，最终可以使项目重新回到原点，建成一个空前成功的MALL!当然，这次将不再面临资金链和消费群的困惑。四、以此房地产项目的开发，顺势带动东莞周边地区的城市化建设。五、开发商以广东“新华南”模式形成全国乃至世界性的品牌，像上海新天地一样，一花引来万花开，引发全中国的效仿的追捧。以此，为今后发展商在全国各地拿好地，做好项目埋下伏笔。l站在城市看商业说来也是巧合，年新希望集团在昆明南郊拿了近亩的土地，要兴建占地面积达60万平米的名为“大商汇”的商城。为此专门注资成立了大商汇投资开发有限公司，在全市征集商标设计方案。公司业务员牵线搭桥，4年1月10日，在昆明南市区一个名叫浅水湾的楼盘，与从新希望总部派来的市场推广经理常锴、市场调研经理宁纪东和市场经理贺诗毅会见。在一间SOHO里，年青而精明的常经理向我们简短介绍了项目的情况：“大商汇是一个以建材家居为主题的大型物流中心，它是一个集建材家居广场、休闲购物一条街、生态旅游和房地产为一体的购物公园，未来即将在全中国进行复制连锁。目前即将开始的一期工程是建材家居城……”听完简短的介绍后，我即兴谈了对项目的看法：“大商汇，其实就是一个MALL。只不过MALL是以零售购物为主题，而大商汇是以家居物流为主题。但是，从大商汇集商业经营、资本运作和房地产开发为一体来看，大商汇其实是个MALL的变种。”“大商汇，这个名字有气魄。但是，美中不足的是，没有借得大势。当今中国，MALL是一个热点话题，大商汇后面再加上一个MALL，连起来念，叫做大商汇MALL，一可以借MALL的势，亮明身份，不需要再进行解释，便于宣传；二可以在全国首创一个不是以地名，而是以经营性质为名称的名字，让人眼睛为之一亮。因为，以地名命名显得地域性太强。大商汇MALL的命名好就好在，不受地域约束，而且可以反映出大商汇今后要在全中国进行复制连锁的商业模式。”说完，常经理表示赞同，认为这个主意非常好，有创意，这是他们没有想到的！（后来，因为考虑上市运作的需要，加之对项目的深入了解，我重新将大商汇规划为一种全新的商业模式，以区别于MALL）开场白一炮打响，接着我乘胜出击：“成都我曾去过，成都这个城市与昆明一样，缺乏可以两日游的旅游资源，游客往往停留一天就转往别处。这样，城市至多扮演一个旅游中转站而不是旅游目的地的角色。其城市旅游经济收益就不高，如果能使游客在此多停留一天，其在城市中就有可能释放数倍的消费能力，城市经济存量就会被盘活。别小看这短短的一天，中转站有可能就此变成目的地。这中间不是量变的问题，而是质的差别。”“从昆明现在的情况来看，世博园和民族村都属于走马观花型的产品，不能让人停留两天，所以昆明作为旅游中转站的特征就显得很明显了。所以，从城市发展的角度来思考，昆明在提出打造国际性商贸旅游城市的发展定位后，急需一个地方来增加游客和商客的回头率。大商汇MALL的出现正好可以填补这个空白。在今后的开发建设中，大商汇MALL应努力朝这个方向去努力。因为，从项目地块位置来看，位于未来昆明城市政治经济中心区，而昆明作为一个未来的国际性都市来看，缺乏的是规模化、国际性的现代休闲娱乐大型中心。”“我这里有几组数据可以看出昆明人的消费能力：昆明沃尔玛是全球沃尔玛分店中销售额最高的、昆明欧米茄手表的销量位居全国第一、昆明百人汽车拥有率位居全国第三等等。由此看出，昆明人在时尚消费方面具有巨大的潜力，而昆明也有几个功能各异的的时尚消费区，但缺乏一个集购物、休闲、旅游、时尚为一体的大型消费中心。如果大商汇MALL能将旅游与时尚消费中心功能承担起来，将60万平米的地方打造成一个消费城，以夜间市场经营为主，则将有效改变昆明白天消费力旺盛而夜晚缺乏活力的软肋，从‘昆明天天是春天’，向‘昆明天天是夜市’转移，极大的承接昆明人旺盛的消费能力和外地游客的消费需求，从而为昆明增加二日游的景观。”“当然，如果以华南MALL和上海新天地为范本，就有几个重要的动作要做。第一步是如何做市场的问题。比如，可以通过大商汇MALL本身的连锁经营计划，首次提出‘移动休闲购物航母’的概念（后来随着对项目战略的深入研究，我又为其创意了更为精彩恰当的定位概念，策划应该是即兴咨询的升华和系统化!），在建材家居购物中心、时尚消费、房地产和旅游等不同产业之间，需要充分考虑到经营如何衔接，景观如何过渡，功能如何配合，人流如何引导等问题。以‘移动休闲购物航母’的概念为项目大造声势，这股声势要与昆明打造国际性商贸旅游城市和东南亚、南亚国际大通道的门户的发展战略紧紧捆绑在一起，把西部大开发、云南体验旅游经济和东盟自由贸易区三大背景交待清楚，通过财经媒体和政府渠道及各种媒体进行放大，为项目招商打开通道。同时也可以以此为核心完成项目包装，通过概念股上市，为项目持续注入发展资金，最主要是造成在国外的影响力。有了这一步，就为下面的步骤做好了铺垫。”l从二传手到主攻手“第二步就是引进国内外时尚品牌加盟，以之带旺人气。这应该是至关重要的一环，也是很多人都会玩的一手，但如何玩，玩得好坏，就看各人功力了！我们强调，在这之前要进行一个动作，那就是借昆明市政府这只看得见的手使巧力。这话怎么讲？昆明作为旅游王国云南的交通中枢，自身又有一个世博园巨大的闲置资产需要盘活和持续运营。怎么办？只有一条路，走会展经济的路。因为，光靠旅游，昆明顶多是一个二传手，有了商贸也还是二传手(东盟商贸机会也不过是把一线边贸货物从传统的海路改为通过陆路集散运往内地和沿海)。只有发展会展业，才能一举三得既消化旅游资源的存量，又拉动区域产业真正走向国际化，同时墙外开花墙内香提升城市竞争力。只有借旅游优势打造会展之都，纵深开发云南的旅游资源才能摆上议事日程，才能让昆明成为西部城市经营的主攻手和扣球手，掌握决定权。”“昆明现在正积极打造东盟会议会展中心和东盟首脑别墅等形象工程，按这个趋势来看，东盟各国与昆明间政府往来将会出现一个高峰。将大商汇MALL打造成政府的一个国际性样板工程和昆明继世博园之后的另一张名片。成为各国政要参观留影的标志地，在项目奠基阶段就请各国人士参与，并种植纪念树。表示这是一个国际性的项目，它打造的标准不是中国第一，而是面对整个东南亚和南亚的第一。有此一手，不用自己跑出去招商，自然各国商家纷至沓来。”“第三步是如何运作项目的问题？目前，在中国城市化浪潮之下出现了一批城市经营商，他们通常通过这样一种模式来拿地经营。即遵循政府关于地块的产业带及城市功能布局的规划，然后从扮演一级开发商的政府手中批地，进行平整后两条腿走路，一是自己扮演一级半开发商的角色，再将土地批给其他二级开发商。二是在自建或招募建筑商进行施工，在满足政府城市规划要求后，留一片自留地用于房地产开发，靠房地产开发利润来冲抵市政工程开发的损失，从而实现获利，与政府达成双赢。”“在这一过程中，政府经营土地，城市运营商经营土地市场。但这是一个被动的选择，即政府先有需求，城市运营商才有机会。那么在大商汇MALL这个项目中，我们是先期付款拿地，至于以后怎么做是开发商自己的事，与政府无太大关系。这中间可以做出来的东西就很多。这是由大商汇MALL自身特点决定的，因为大商汇MALL未来是要做成可复制连锁的商业模式，那么这里面可做的文章就大了。大商汇MALL从设计开始就不是一个建筑规划的问题，而是商业模式设计的问题，而且这个商业模式必须放之四海而皆准，因为只有普遍意义才有复制的价值，才有复制的可能性。”“比如，中国城市缺乏的是一种像上海新天地一样的，集传统与现代为一体的，一种酷的时尚，一种大体量的时尚。在这种时尚中，未来中国最主要的城市消费主力---小资们终于找到了一种与梦想很接近的休闲空间。所以，大商汇MALL的运作，我建议不要局限于建材家居物流中心这样的概念。”l第三种经济“大商汇做‘物流中心’这个概念是好的。好在哪里呢？我认为它其实驾驭了当今中国市场迫切需要的第三种经济的发展趋势。什么是第三种经济？这要从全球化经济讲起。中国与西方企业的竞和最突出的表现在‘阵地战’和‘游击战’的搏弈当中，这种经济现象与政治现象极为相似，这种搏弈充分体现了政治经济学的奥妙，其表现为当今中国的两种经济形态：一种是点状经济，这种经济是现阶段缺乏品牌威力的中国企业最热衷，也是立竿见影、最见成效的一种扩张方式。说白了就是建立覆盖全国的销售点，通过渠道经营来制胜。比如：娃哈哈、TCL等民族品牌，以农村包围城市，主要不是通过经营产品而是通过经营网点来制胜；第二种是面状经济，即通常所说的品牌经济，为国外企业所擅长。通过品牌运作和品牌大面积的辐射能力，来实现企业扩张。这是通过城市来控制农村。中国企业与西方企业的竞合集中体现在两种经济形态的交换上，即以点换面，以面换点。以销售网点换品牌，以品牌换销售网点，TCL、格兰氏无一不是据此发家的。”“现在，有一个历史性的机遇到来了，那就是第三种经济——线状经济。即物流经济。这又和历史上的抗日战争时的景象相似：抗日战争进入相持阶段，中共有农村根据地的网点，日军有城市堡垒，双方的对抗与灭杀如何进行？日军要击打到八路军，八路军要击打到日军，必须有人主动发起冲刺缩短双方的距离。那么怎么缩短双方之间的距离呢？两点之间是一条线。所以，日军通过架设铁路运行装甲车来发起有效进攻，铁道游击队就是那个时候出来的。而中国则与盟军合作开辟东南亚国际大通道来运输稀缺的军事物资进行对抗。于是，新一轮的搏弈开始，战略的焦点从以前的点与面的争夺，转化为战略运输线的争夺。这种现象同样体现在经济规律上。当点状经济与面状经济的交换与合作深入开展后，原有的物流体系无论在规模、速度、效益和机制上都远远跟不上发展的要求。所以，就需要开辟全新的经济大通道高效连接从点到面之间的距离，这就存在一个新的经济大增长的空间在里面。大商汇可谓抓住了这个机会，以物流为主题在全国复制扩张，更可谓深得要领。同时，这也是资本市场普遍看好的题材。”l中国经济的潘多拉“但是，大商汇MALL的运作，我建议也还是不要仅仅局限于物流中心这样的概念。为什么？一旦一个地方成为物流中心、交通枢纽，它本身就会失去休闲的气质。为什么人们喜欢用‘慢半拍’来形容生活，就是这个原因。大商汇MALL应打造一种前所未有的购物休闲天堂的概念，要按照城市名片的标准来打造，当然这个名片可以发到全国去。”“这就要研究中国所有城市发展的规律了，中国城市规划是计划经济时代一个模子里倒出来的，传统的东西破坏得较多，现代的东西又只学了个半生不熟。从古代中西方城市发展历史来看，是先有集市，后有城镇，最后形成城市。城市通常是在水陆交通要道和港口码头形成的，这里是货物运输交易最理想的地方，这说明城市的鼻祖是集市。早先的集市是个水陆大法会，三教九流都有，集吃住行游购娱为一体，所以集市聚集最大量的人流、物流和商流成为城市的中心。”“发展到后来，集市就变成了专业市场，比如菜市场、建材市场、电器市场。随着现代工业革命的发展，集市也随着产业专业化分工而变得专业化。集市原有的‘吃住行游购娱’的大杂烩功能，就只剩下了‘吃’和‘购’了。到了这个阶段，集市原有的休闲娱乐功能就消失了。现代人为了找回集市带给城市活力的感觉，发明了酒巴一条街、宋明文化一条街等集市的变种，企图恢复集市的本色。但是，往往因为包容性和规模不够大而成不了大气候。”“只要是在城市中生活过的人，都会发现自己身边永远缺乏一个可以玩的地方。也就是说，这是现代人‘集市情结’在发酵了，这个问题很普遍。如果说，每个伟大的城市都有一个孕育其生命的河流，那么同样的道理，每个伟大的城市也都有一个孕育其生命活力的集市。”“千万别小看集市，它是千年来唯一长盛不衰的旅游形式和城市核心景观!哪怕是到了现代，将集市发展成为了会展经济，对于集市而言会展也只不过是其重多的子孙之一，但就是这么一个不起眼的子孙后代，也成为比旅游更具拉动力的经济形式（会展对其他产业的拉动作用为1：8，而旅游仅为1：4.5），集市经济的作用之大由此可见一斑!”“在当今中国，谁解决了城市人‘集市情结’的问题，谁就掌握了城市经营的主动权。所以，大商汇MALL的开发方向应该就是‘时尚集市’。顾名思义，‘时尚集市’就是集‘吃住行游购娱’为一体的城市时尚休闲空间。这其实也是MALL的本意，只是人们往往把它往购物中心的方向去考虑了。”“其实MALL就应该是迪斯尼乐园，就应该是嘉年华！大商汇MALL等于‘时尚集市’！‘时尚集市’等于城市中国。‘时尚集市’就是大商汇MALL所首创和代表的全新商业模式，将之复制到全国，结合当地消费业态和文化背景，则能放之四海而皆准。大商汇MALL将不只是一般MALL的概念了，而是具有中国特色的MALL，更是城市经营的全新的运作模式。并且它抓到了城市经营的神韵。甚至成为城市发展的引擎。它将改变城市经营商被动开发的局面为主动开发，对比前者，市场这只无形的手将发挥更大的作用，由于将来是成熟模式运作，它也将大大减少权力寻租的空间。大商汇MALL可借助这个模式，在各地扩张拿地时名正言顺地进行房地产开发，因为在这个模式中，房地产的数量和档次是决定性因素。将MALL玩成集市，将集市玩成城市经营，这是本项目策划的灵魂所在。”