年开发商接连暴雷，说是暴雷其实就是还不起债务了。房地产行业本就是债务转移的过程，首先是地方政府把土地当成抵押资源向银行换取专项债务进行城市建设，随着建设配套的成熟将地块进行出让，通过债务和资产之间的转化将土地出让价格推高获取收益，生地和熟地之间的价差就是这次债务的利润，周而复始不亦乐乎。开发商是土地出让的客户，开发商购买土地完成从地到房之间的过程从中获取利益，虽然赢利方式包含品质价差、土地溢价、建设过程和金融，但必须完成了这个过程才能变现并获得利润，所以高规模、高周转四处盛行，当然开发商购买土地的资金也是借款融资从获取土地已经产生了债务，建设过程一般也会采用总包垫款施工的模式，这时除了土地借款还有建设债务。当然开发商也可通过在建工程进行新的融资，甚至是借新还旧来保持现金流和原借款的支付正常。开发商整天就是通过债务和债务的更替来保证运营的。
而购房客户就是地方债务和开发商债务的接盘者，购房者一般通过贷款购房，其实购房款中的大部分都是土地费用，买房买的就是地因为砖头瓦块这些建设费用和城市、地段的关系并不大，建设费用时有起伏但基本是定数。土地则根据配套价值不同有高有低，购房者普遍使用杠杆则都是因为预期的房产投资利润。在购房者角度最终完成了从土地资产到房屋资产的转变，成为了升值和保值的投资途径。在这个链条中我们清晰的发现土地才是债务的根源，每一次的债务转移皆是土地价值的放大，产生了利润当然不发愁追求者。
土地是房地产行业的推动力，因为开发商只能从地方政府手中获取土地。地方政府首先是依据政策进行土地规划进行备货，当然也有成本因素，对于土地的整理必然发生拆迁安置、基础配套建设的成本，那么地方政府首先会采用杠杆发行土地专项债务，获取贷款后进行整合和配套建设，配套水平越高则地价越高。这也是很多地方人口和经济均不能支撑的情况下也进行了大肆的路桥、轨道、医院等的建设，说明白就是为了哄抬土地价格。这是一个稳赚不赔的生意毕竟开发商会接盘。所以每年地方政府都会以招商形式推介土地，这就是营销。
市场上行的时候，房产价值上升土地则是稀缺资源，那么市场下行虽然在土地出让端设定了基准地价但皮软的市场已经成为常态，二级市场房产出售和溢价都非常缓慢，甚至价格下滑也成为了主题，传导到一级土地出让，这种债务模式的风险将会更高，地方政府的土地生意经也饱受考验。