中国旅游经济研究中心副主任原群在接受媒体采访时曾曝出一组数据，上世纪90年代中期全国主题公园快速增加至多个，最后90%烂尾，沉淀资金超亿元。然而，这一片废墟残垣背后所代表的商业模式，也曾有过自己的辉煌。“如果要说‘主题公园+房地产’模式，故事还得从上世纪80年代末说起。”一位主题公园界人士表示，当时华侨城开始在深圳湾开发主题公园，先后投资近18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个主题公园，将荒滩野地打造成了旅游城，周边房产价格也水涨船高。
据当年数据显示，锦绣中华开业的第一年就有超过万的游客，一年就收回了投资的一亿元资金。此后，“主题公园+房地产”模式逐步走向全国。各路开发商不断摇旗呐喊、开疆扩土，顿时间，各式主题公园遍地开花。“从原点的投资回报来讲，以房地产为核心的主题公园开发，投资回报是根据土地溢价或土地差价来完成盈收，对政府来说，主题乐园等旅游项目可以把生地变熟地。”
那么“主题公园+地产”的文旅项目其内在核心是什么？
造城计划
基于市场规模而存在
这种文旅开发模式对于市场规模的要求较高
从项目选址来看，“主题公园+地产”的文旅项目选址以不成熟的城市近郊区为主，且政府对区域有完善的区域交通、配套规划，区域定位未来城市人口聚集地；
从客户来看，以重庆礼嘉华侨城项目作为典型进行分析，其住宅销售物业的购买群体以重庆三北区域客户为主（北碚、江北、渝北），这些客户主要是承受不了项目周边板块高昂房价被迫选择在礼嘉板块置业的板块挤压型客户。
所以“主题公园+地产”项目对于政府而言是作为城市未来人口聚集地的规划而存在，所以该类项目开发一定要在城市地产开发水平较高、城市地产规模较大的情况，有城市发展重心转移、人口转移的情况下，才能产生足够的客户基础，实现项目的盈利。
重金打造
高强度投资
纵观市面热销的主题公园+地产”项目，不难发现项目投入资金的庞大。根据中国社科院旅游研究中心数据显示，国内投资额超万元的国内主题公园大概有家。“主题公园+地产”项目前期主题公园的打造、地产配套的打造均属于“烧钱”项目。
可复制的模式
人工景观的再造
“主题公园+地产”项目对于传统旅游资源的需求度相对较低，不完全依赖自然环境、气候条件等，其核心的景观资源一般是由人工再造的。这就使得“主题公园+地产”项目在一个项目成功后快速复制其产品在其他地方再次盈利，这和传统地产有一定的相似性。所以一个成功的“主题公园+地产”项目开发企业，会出现用同类型产品在全国各地迅速复制的现象。
这种高强度投资可复制的造城项目其盈利主要来自以经营收益、品牌延伸、物业增值三个方面，我们以深圳欢乐谷为例进行解析：
经营收益
以深圳欢乐谷为例，门票收入是其最基本的收入来源，自欢乐谷开业以来的头五年接待游客数量超过万人，实现门票营收约20亿元。除了门票收益外，欢乐谷在园区中配套的餐饮设施，包括各色主题餐厅，为游客在游玩的同时提供相应的服务从而获得经济收益。
品牌延伸
欢乐谷通过设计自身品牌的各种纪念品来向游客出售。例如企鹅、白鲸、熊、猫、海狮等的动物玩偶，还有各色海洋装饰品等。通过由欢乐谷品牌延伸出的工艺品向下深挖，构建以制作品牌纪念品的工厂，形成完善的产业链条。
物业增值
深圳华侨城通过对欢乐谷的品牌开发，延伸出休闲度假地产、商务度假地产、主题商业地产等地产项目的开发，通过欢乐谷主题公园对项目所在地进行区域价值附加炒热地块，使得区域的区位价值上升，再通过销售地产物业的方式将区域价值变现，实现地产收益的增值。