引言当下房地产行业旧改俨然已经成为热门话题一方面是由于受到集中供地影响，土拍市场竞争较往年更为激烈，拿地成本越来越高，且对集中资金的需求也越来越大。大家突然发现早些年做旧改的房企手里有大量的土地储备，根本不需要走集中供地这条独木桥，而且旧改一个项目的土储量基本都是几十万平米起步，因而大量的传统地产企业加入到旧改的行列另一方面，旧改模式虽然已经存在多年，但不论是政策面还是实操面都还很不规范，随着越来越多房地产企业的涌入，规范旧改市场势在必行，近期也陆续出台多项旧改政策，从”严禁大拆大改“，到广州收回个旧改项目，再到旧改融资部分需要配建政策性住房等等应该说旧改已经从过去无序建设，丰厚收益走向了更规范更考验管理的时代本文根据多年旧改经验，就旧改实施中都比较头疼的一二级联动协作给大家支支招题纲01旧改一二级联动困局02一二级联动困局的原因03到底该如何联动
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旧改一二级联动困局/有得管理分享汇
旧改项目按照大的阶段主要分为一级整理阶段和二级开发阶段一级整理阶段可以简单的理解为把项目所在地块由生地整理为熟地的过程，再通俗点说就是把旧有构筑物拆除，清理场地以达到进行二级开发的工作二级开发就是进行房地产开发的过程（回迁房的建设也在这个阶段），对于房地产企业来说，能够进入二级开发才是这个项目开始变现的阶段因而由一级整理转化到二级开发的时间越短，意味着变现回款的周期越短，准备了那么久，买菜、洗菜、烹饪，谁不想早点吃到可口的饭菜但目前旧改项目存在的几大问题却是很多房企迈不过去的坎1.转化周期太长做过旧改或者了解旧改项目的朋友应该都知道，一个旧改项目的周期是非常长的，少则四五年能够进入二级开发，多则要几十年很多项目就是在漫长的转换周期中胎死腹中的，还有的旧改项目虽然还在苦苦支撑，但随着旧改新政的出台，项目的盈利空间越来越小，甚至是亏损，但时间和资金都已经付出，这时候再退出基本上是不太可能了2.条件不稳定不少旧改项目在基本情况尚未摸清的情况下，就匆忙上马，生怕手慢项目就没了（也的确是这样）现状不清、土地属性不清、规划不清、旧改对象诉求不清、证件不齐、合作方势力不清等等这些不清会不仅会导致一级整理周期，也会给后期反复拆改带来隐患，笔者曾经历过一个项目，在经过多年的努力，终于可以开始二级建设（其实证件尚不齐全），二级项目按照图纸已经完成一个地块土方、基坑支护及部分工程桩施工，结果用地红线变动，直接导致已经完成的工程70%要作废，直接经济损失余万元3.内部协同不畅内部协同不畅是很多做旧改企业的通病投资部门”只管杀不管埋“、拆迁部门举步维艰、一级设计一级的不关心后期开发，二级设计也绝不越雷池一步。。。。。。企业也想了很多办法：为了打通一二级，有的公司是将一级、二级只做两个大部门管理，工作大家一起来做，希望起到二级倒逼一级的目的，但现实往往很打脸，看似很合理的想法，得到的却是责任不清，互相推诿有的干脆将其分开成立成更集团和地产集团，明确界面，明确责任，然而从实施情况看，效果也不是太好应该说一二级联动不畅是影响旧改项目转化最内在的因素，因而也是本文重点分析的内容
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一二级联动困局的原因/有得管理分享汇
一二级联动说的是一级整理和二级开发业务要相互联动，相互协作，看似很简单，但能做好的企业却不多，一方面是旧改项目周期长，另一方面是旧改项目业务节点繁多，还有一方面是旧改项目行业内尚未形成标准打法1.项目周期长对一二级联动的影响上文已经说了，旧改项目周期都很长，当下的环境中一个职业经理人能够在一家企业服务超过三年的越来越少，而且旧改项目尤其是一级阶段，人员的流动性相对也要大很多，这也导致后人不知前人事，尤其是一级整理阶段大量的公关、报建、拆迁、设计等工作都需要工作的连贯性，人员的流动直接影响了一级整理，以及一级到二级的信息传递、传承2.旧改项目业务环节多旧改项目较之传统地产开发业务来说，各种节点多了好几倍，这么多的节点，这么多的环节，单靠人来监控是不现实的，更何况很多节点是前后贯穿的，也就是说很多工作如果一级整理阶段考虑不周，会直接影响后续二级的开发，有研究现实，一个人的注意力，最多可以同时