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随着工业化、产业化和城市化发展，土地储备越发成为城市经济社会发展的重要保障。自年宁波市建立土地储备全生命周期管理体系以来，宁波市北仑区积极落实宁波市土地储备工作要求，经过三年实践，探索从“生地”到“熟地”的土地储备做地集成优化（以下简称“做地”），助力全区近期建设规划落地，土地统筹效益显著。
一、宁波市北仑区做地基本情况
所谓做地，即开展做地范围内土地收储、房屋征迁、附着物清理等工作，使土地边界清晰、产权清晰、地上地下建（构）筑物处置到位、场地平整、周边市政配套（含临时）具备，达到土地供应前“净地”标准。目前，宁波市北仑区土地储备做地主要针对经营性用地（城镇住宅用地和商业服务业用地），工业用地参照“标准地”执行。该类地基本处于“毛地”、“生地”，存在土地征迁及补偿、河道填埋与迁改、地上地下管线废除与迁改、历史资源保护与迁建、植被清理、山坡平整和配套道路建设等诸多做地要素，需整理成“净地”、“熟地”后实施土地利用。
年以来，宁波开始实行以“规划计划”双轮驱动的资产流和“预算结算”双头控制的资金流为基础的土地储备全生命周期管理系统，对所有经营性用地及其基础配套用地实行“一个口子进一个口子出”。北仑区作为区级做地主体，在精准执行规划计划、集成高效做地方面开展积极探索。
二、探索和实践
宁波市北仑区以“规划计划”双轮驱动为引领，精准构建三年滚动计划项目库，发挥土地储备对土地资源的精准配置。建立主要领导牵头，土地储备机构统筹，资规、财政、征迁、文物保护、市政权属单位等多部门联合做地机制。排摸做地要素时，应用无人机及信息化技术，摸清地上地下要素情况，实现精细化管理。出台相关政策调动实施主体积极性，全区上下统一思想，形成了“做地”标准清晰、统筹要素实施、资金保障到位的经营性用地储备“做地”集成模式，并运用到城市更新区块（成片工业用地转型、老旧小区及城中村改造）及新增建设区块做地中。
（一）谋划土地储备计划，实现地块从储备到供应的全过程管理。重点谋划好土地储备三年滚动计划，按照“计划联动规划、要素保障计划、时序体现价值”的路径开展。一是实现对规划的联动。承接近期重点功能板块及规划实施要求，按照成片组团拟定三年储备地块并开展年度滚动更新。二是实现对做地的指导。对列入滚动计划的地块，开展收储、征迁、农转用、表土剥离、河网水系优化，历史资源保护等做地要素梳理，明确实施内容及时间节点，重点排摸下一年度任务。三是实现对资金收支的预判。项目在执行做地之前，开展收益及支出估算。四是实现对土地供应的匹配。经市政府批复的土地储备年度计划，是经营性用地年度开发建设的依据，-年，宁波市北仑区土地储备入库共.5公顷，出库供应.3公顷。
（二）建立联合做地机制，集成提升做地效能。一是区委主要领导亲自抓。年，宁波对住宅用地实行集中供应，为此，北仑区经营性用地做地入库工作列入区扩大有效投资推进重点工作例会，区委书记牵头推进做地，协调重点难点问题，我区储备出让下达任务明确，上下协同推进、做地精准快速。二是部门协同推进实施。明确土地储备机构为做地统筹机构，资规、征迁、财政、生态环境、农业农村、文物保护、市政权属单位、各做地主体等多职能单位联合做地。区土储牵头开展联合踏勘，形成“做地清单”，并以函告的形式明确责任主体及时间，节省“毛地”走向“净地”时间，避免多头管理。
（三）开创“做地一张图”，实现“做地”要素精细化管理。对于地上情况，将每宗地涉及的房屋、花木、沟渠、电线杆、周边配套道路等做地要素，采用无人机正射投影方式呈现在“一张图”上，并提供给实施主体，基层反馈该图要素全、标准清，做地指导性强。对于地下管线，采用“公告+调取+复核”模式，刊登地下设施登记公告，调取地块管线审批信息，复核管线权属单位意见，并实施管线的废弃或迁改。
（四）率先制定储备出让地块补助资金及有机更新激励政策。起草《北仑区储备出让地块补助资金管理办法》，按照元/亩（土壤污染补助资金另计），落实储备出让地块在土壤污染调查、场地清理、平整、围挡建设及后续管护工作方面的资金，提高做地进度及各做地主体的积极性。联合区房屋征管中心出台《关于加快城市有机更新对街道征迁工作实行激励机制的通知》，对各做地主体提前完成征迁及相关做地事项的予以奖励，改变指令性模式，推进全域有机更新。
三、典型案例
选取成片工业用地转型，老旧小区及城中村改造等经城市更新后再利用地块及新开发地块为例，体现做地集成成效。
1.成片工业用地转型区块。以北仑中心城区原吉利工业地块为例。该宗地及其周边约33公顷为现状工业用地，东邻中国（浙江）自由贸易实验区宁波片区，西靠山体、南接轨道交通，片区规划确定为工业转型、腾退，为自贸区启动建设区块匹配城市功能。一是做地范围上，较之以往单宗土地做地，转而对土地储备三年滚动计划中下年度储备出让及周边基础设施配套用地纳入做地范围，成片组团考虑做地。二是做地精准度上，较之以往目测做地要素及单一问题梳理，转而通过无人机正射投影方式开展“做地一张图”全要素排摸与成图，同步开展地下管线废除及迁改，精准指导做地实施的同时，避免部门反复现场探勘的资源浪费。三是做地机制上，较之以往发现地块问题后相关部门现场确认，转而在储备计划编制阶段梳理与部门相关联的做地要素，提前拟定问题解决方案，并提前、分批提交区主要领导相关会议集中解决，统筹效能显著。因建设发展需要，该宗地8月通过储备计划调整列入今年供应计划，通过集成做地，3个月内完成该宗地及周边33公顷范围内净地，拆除地面建筑33.4万平方，清理地下水池、承台、基础等构筑物及管辖废除及迁改，启动变电站、规划道路等基础配套设施的立项及选址等工作。
2.老旧小区及城中村改造区块。以通山未来社区地块为例。北仑通山社区项目位于北仑中心城区，用地面积约20公顷，毗邻北仑行政中心、中央商务区、轨道交通。项目区域原状均为老旧住宅及城中村，缺乏设施配套，居住环境差。为改善原住民居住环境，实现人民对美好生活的向往，北仑区通过申报未来社区，谋划区块开发建设。通过集成做地，对城中村地块、老旧小区地块和周边低效闲置土地进行征地拆迁、回购等整体打包，原住民人全部回迁安置，同时引进各类人才人。对表土剥离、河道填埋及改道、古树保护、配套道路建设等净地同步集中实施，年年初开展做地，年3月完成净地入库，年5月完成供地，目前已开工。
3.新开发地块。以梅山湾新城安置地块为例。为保障自贸区宁波片区梅山区块建设，需对建设区重点板块启动拆迁安置先行、配套先行、集中连片、分期开发。该宗地是梅山安置房四期项目，地块农转用报批后，通过集成做地，一个月内完成青苗补助、表土剥离、沟渠填埋等“净地”工作。
（宁波市北仑区土地储备中心林锋杰、文佳）
结语：北仑区从“生地”到“熟地”的土地储备做地集成优化改革创新还在继续，下步将探索做地过程中储备项目跟踪审计、工业用地储备入库等方面工作，深入践行宁波市权益管理下土地储备全类收储、土地储备项目库、空间库、资金库“三库合一”的土地储备转型发展新目标。
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