TUhjnbcbe - 2024/10/16 15:48:00
用一个词来形容今年的楼市，那就是：调控常态化。以前，楼市的调控政策忽而出现，忽而消失，一会限购，一会又解除，一会收紧，一会再放松，房企和购房者总是在“猜谜”，猜调控何时到来，猜消息何时落地。今年不同，即便前几个月楼市出现了所谓的“小阳春”和“由春入夏”，许多人预期新一轮行情既将到来，随后的情势却急转直下，调控政策根本不给投机者任何机会。来自中原地产研究中心的统计数据显示，年1-8月，全国房地产调控政策高达次，创出历史记录。相比年1-8月份的次，这个数字上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。所谓“常态化”，指的就是这种情况，限购、限售的措施自不必说，禁涨、限价、限签，修改土拍规则，房地产融资被“掐住”，全方位的措施，确保房地产稳步前行。正因为如此，关于楼市前景的争论越发激烈，在前不久举行的博鳌房地产论坛上，各路专家们更是围绕15万亿的楼市争执不休。以目前的趋势来看，以后10年的房子，会变得更“抢手”还是“滞销”？我们可以从以下几个方面展开分析。第一，看未来房地产的需求。很多专家都尝试量化未来房地产市场的需求，比如，经济学家李奇霖此前测算过，预计未来11年，全国住房需求是79亿平米，而-三年时间内，就已经透支了11亿平米，占比达9%。而国家信息中心经济预测部新动能研究室副主任邹士年发表认为，年到年，可能有一亿多人要进入城市，虽然25到40岁的购房主力人口减少万，但城镇住房的配套率从75%提升到90%，按照每年万到万套来讲，仍然能够提供8年左右的需求。但是，无论是万套购房需求，还是79亿平米的住房需求，都是依据算法得出的预测，无法成为共识和定论。唯一可以确定的是，未来的房地产需求，肯定会下降，只是速度快慢的问题。举个例子，我国25-44岁人口数量，在年就达到了顶峰，其人数下降也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。汽车销量近两年的降幅大家有目共睹，只是楼市走弱的趋势还没有完全展现出来。不过，根据预测，至年，25-44岁的劳动力人口每年减少万人，到年，每年会减少万人。到年，每年减少幅度高达万人。消失的劳动力人口，意味着长期的购房需求也会消失，毕竟，只有年轻人的婚房，中小学生的学区房，中年人的改善房，才是拉动楼市增长的核心动力。由此来看，房子会不会“滞销”我们很难预测，但肯定不会变得比现在更“抢手”。第二，看未来城市群的分布。最近两年，“城市群”的概念兴起，原来买房是看城市的吸引力，现在是看整个区域城市群的活跃程度。房产研究机构克而瑞今年公布了《年中国城市房地产市场投资前景研究报告》，报告显示，前景排行前10的城市分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。对比沿海，中西部显得有点“单兵作战”的感觉。其中，成都市场热度比较高，取代武汉成为TOP5中的一员；郑州市场热度上涨显著，取代重庆首次进入前景排行榜TOP10。此外，四个一线城市中上海依旧领跑，广州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳与上一年位次相同，依然排在第4位。从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中，有31个城市是一二线城市，19个三四线城市，这50个城市拥有全国30%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资。答案很明显，假如你所在的地方，属于这些人口、教育、医疗、商业资源高度集中的城市群，即便不在京沪广深这样的核心城市，10年后，中心城区的房子依然会“抢手”。反过来说，假如你所处的城市远离热点区域，交通不便、人口常年流出，或者处于城市群边缘地带，大量的房屋供给之下，无法获得人气效应，未来的房子必然会“滞销”。第三，看房地产市场的“金融模式”变化。何为金融模式？年以后，最重要的抵押品就是房地产。各城市进行土地开发、招拍挂，将生地整成熟地，向金融机构申请融资支持，或者直接在市场发债融资，而中小企业的融资，也基本依赖老板和企业主的房屋抵押，更不用说个人购房者及房企的贷款了。也就是说，这些年来，房子就是最好的信用抵押物，资金优先流入房地产当中，每年15%以上的M2增速，让房产的保值增值属性凸显。但是，围绕“房子”加上高杠杆，虽然刚开始增长很快，但终究不可一直持续下去，未来房产的抵押品属性必然会降低。比如体量持续扩大的租赁房和保障房，比如接力“棚改”的“老旧小区改造”，比如今年各城市开始尝试修改土拍“价高者得”的规则，以此来遏制地王的产生。一个两个措施可能影响并不大，但是，如上文所说，这些措施一个接一个，形成了一张大网，房地产加杠杆的空间已经很小了，10年之后的楼市，其“金融模式”与现在截然不同，房子失去了抵押信用品的特征后，很难再变得“抢手”。综上所述，未来的楼市，既然看宏观上的购房需求减少与否，又要看城市群变迁、人口流动，以及房地产金融模式的变化，有一点可以肯定，无论怎么变，房子再想像以前那样抢手，已经不现实了。经济学家梁中华此前讲的一番话，应该能点醒购房者。他说，往前看，一方面土地购置投资在明显降低，另一方面，销售端仍是领先指标，预示着投资下行只是时间问题。而且，土地成交降温那么多，没有那么多土地，房地产新开工、施工面积增速都会下降。梁中华认为，与以往下行周期不同的是，之前房子主要集中在开发商手里，迫于资金压力，房企会选择降价销售，地产下行周期也会较快。但是，本轮下行周期，房子主要集中在居民手里，尤其是在二手房市场不发达的小城市，居民在市场行情不好的时候，一般会选择“抗一抗”。因此，参考专家给出的答案：本轮地产周期尽管会下，但下行速度也会变慢。这句话，恰恰是未来楼市要走的路，也是本文想阐述的观点，假如你看到人口、房地产模式、城市群的变化，就觉得房价会短期快速下行，这也是不现实的，“稳中有降”，“大小城市分化”，“慢跌”，“缓跌”，才是未来的主要特征。归根结底，对购房者而言，假如手里略有积蓄，换一套自住房未尝不可，假如你想把手中的闲钱都换成房子，甚至还想加杠杆囤房，还是早点清醒比较好。