编者注：随着城镇化进程不断加快，城市建设发展迅速，我国产生了巨大的土地需求。原有的土地开发和供应模式难以满足，促使我们迫切寻求一种“通过基础设施建设促进土地升值、土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。于是，土地一级开发应运而生。
一、土地一级开发的概念
土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，其整治出的土地基本上是房地产用地。
一级土地开发是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程，体现着以土地为载体的国家、企业和经济个体三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台，也是政府运用土地供应模式与节奏调控土地市场的重要手段。
二、土地一级开发业务模式
（一）土储机构整理模式
各地方国土局一般有个下设机构，即土地储备中心，负责土地的收储和整理职能。生地、征迁后的土地由土储中心统一收储，整理完成后，这批土地可在国土局土地管理中心办理储备土地权证，并通过征收土地、拆迁安置、“三通一平”等方式完成储备土地出让。储备土地出让后，交回原储备土地权证，由受让方办理土地使用权，权利人为受让方。该模式完全由政府部门控制土地的整理和出让收益，土地的成本收入均有地方财政口径支出、收回。
（二）国资公司整理模式
由于土地整理涉及成本费用较大，因此部分地方财力比较弱的区县财政局一时难以支付出大笔资金时，往往会将土地整理业务拨给地方国资平台公司来运作。政府与地方国资平台公司签订委托整理合同，赋予公司某区域的土地一级开发资质，负责土地的收购、储备、前期开发等业务。
政府出具相关的批文将生地出让或划拨给国资平台公司，该公司通过发行企业债、公司债、银行贷款、信托贷款等多渠道的融资途径来筹集资金，用于土地平整和征迁工作。待整理完后，有两种途径：一种为与房地产商等企业签订国有建设用地使用权出让合同，获得土地整理收入，其中的20%或更高比例支付给财政部门作为管理费用；另一种为平台公司与政府签订回购协议，由政府利用财政资金购买平台公司整理完的土地。政府回购土地后，出让给房地产商等企业获得财政收入。平台公司按照市场化运作模式，充分运用公司融资的特性，收入分别进入国资平台公司和财政部门。
三、土地一级开发盈利模式
（一）盈利途径
土地整理的盈利模式通常有两条途径：一是通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。二是开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为目标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。
（二）收益分成
1、固定比例收益：开发企业接受政府委托执行土地一级开发，根据企业负责事项的多少，政府按比例向企业支付一级开发利润及保底增值收益。
2、土地出让金分成：企业与政府联手，按照双方商议，通过签订《土地一级开发委托协议》规定分成比例，或合作成立分公司，根据股权比例进行直接的土地出让金分成，以此获得企业的合法收益。
3、分享土地增值收益：该模式是指一级开发企业除了获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。一般情况下，一些拆迁难度较大或地理位置相对较为偏僻的地块，企业获得分成的比例通常较高。
4、持有部分优质公建配套设置：政府授权土地一级开发企业投资公共配套设施，企业通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。由于公共建筑自身盈利能力较低，因此对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策以及后期的运营管理能力，并对资金提出了较高的要求。
5、一二级联动开发，低价拿地：企业与政府协商，创造条件使一级开发企业获得二级开发项目，实现一二级联动开发，以获取较高收益。一级开发企业可采取两种方式以低价拿地，一是通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。
总结
通过土地一级开发，一方面，企业在获取稳定利益的同时，能够直接参与到城市建设，加强了企业与政府之间的联系；另一方面，土地一级开发的市场化运作，使得城市基础设施建设得到迅速改善，实现城市品质提升，解决了城市建设巨大资金需求和政府有限的财政能力之间的矛盾，实现政府和企业合作共赢，获得了各级政府和企业的广泛青睐。