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天水煜顺公路工程有限责任公司与中国人民解放军xxx部队
租赁合同纠纷一审民事判决书
甘肃省天水市秦州区人民法院
民事判决书
（）甘民初号
当事人信息
原告：天水煜顺公路工程有限责任公司。住所地：天水市秦州区。
法定代表人：刘永顺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。
被告：中国人民解放军xxx部队。住所地：天水市麦积区。
负责人：朱建彤，该部队旅长。
委托诉讼代理人：李正刚、王卿，甘肃金致诚律师事务所律师。
诉讼记录
原告天水煜顺公路工程有限责任公司（以下简称天水煜顺工程公司）与被告中国人民解放军xxx部队租赁合同纠纷一案，本院于年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天水煜顺工程公司的法定代表人刘永顺、委托诉讼代理人杨晓云，被告xxx部队的委托诉讼代理人李正刚、王卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件基本情况
天水煜顺工程公司向本院提出诉讼请求：
1.判令被告赔偿因解除合同给原告造成的损失.05元；
2.被告返还原告租金6万元及利息；
3.本案全部诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
原告前身为天水双立机械工程有限责任公司，于年1月变更为现名称。年7月15日，原告租赁了现由被告接管的位于原玉泉观砖厂的土地，同时受让了该土地上的建筑物。为此原告与原部队签订了租赁合同，约定租赁期限40年。之后原告在该场地上筹建养老院，陆续支出巨额资金平整、加固场地，兴建建筑。年被告因中央军委全面停止有偿服务工作的文件精神，两次起诉原告，经秦州区法院判决解除租赁合同，由原告返还租赁场地并拆除3座建筑。双方签订的租赁合同合法有效，被告因执行政策提前解除合同，应对原告的损失进行赔偿。
xxx部队辩称，
1.《土地租用协议》中约定的租赁期超过了法定租赁最长期限，超过部分无效；
2.被告未将该宗土地上的建筑物出让于原告，亦未办理过户手续，原告即使进行过改造，其擅自改造也无权主张赔偿；
3.原告修建的仿古建筑、餐厅和凉亭等系违章建筑，在修建时既未进行审批亦未经过被告同意，其擅自修建已侵害了被告的权益，原告要求被告赔偿无事实和法律依据，被告不予赔偿；
4.因军队全面停止对外有偿服务导致合同解除，并非被告过错导致，原告要求被告赔偿于法无据；
5.被告通过划拨方式取得该宗土地，行使该宗土地的使用权合理合法，原告应向土地征收方主张权利；
6.原告已使用土地12年，此期间应向原告支付相应租金，被告并无违法解除合同，原告要求返还租金及利息于法无据，鉴定事项由原告自行提起，相应费用应由其自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告提交的土地租用协议、房屋所有权证、天水市秦州区人民法院（）甘民初号、（）甘民初号民事判决书，原告提交的企业信用信息公示报告、指界证明和图纸、评估费凭证，被告提交的国有土地使用证本院予以确认并在卷佐证。原告提交的关于同意占用土地的通知，玉泉村委会的请示报告，被告提交的通知照片真实性予以确认，对证明目的结合全案证据予以认定。
审理中，本院依法委托对原玉泉观砖厂全部建筑工程进行评估。
经评估，玉泉镇北山原玉泉砖厂改扩建项目工程造价为：.16元，
其中：
1.有产权证部分的建筑造价为.11元，
2.无产权证部分的建筑造价为.48元，
3.土方工程造价为.82元（根据原告提供土方工程量计算结果）；
4.配套附属工程造价为.75元（其中56棵树由原告指认，金额为.62元）。有产权证部分市场价值为：元。
经质证，原告无异议。
被告认为评估报告以40年期限对建筑物进行估价错误，报告未显示建筑物的建设年代，成新率认定的时间有误；产权证为部队所有的建筑及原告在被告取得土地使用权之前建造的建筑物与被告无关，不应在评估范围内；土方工程双方曾约定由原告自行承担，不应作为评估对象，且无其他证据佐证，工程量由原告单方提供，不予认可。本院认为，工程造价鉴定意见书为本院依法委托，能够反映地上工程的造价，应予采信，对于具体的赔偿范围和数额，应综合案件实际情况予以认定。关于有产权证部分市场价值估价，本案涉及的损失不包含市场价值部分，对此部分估价不予采用。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
天水双立机械工程有限责任公司为原告天水煜顺工程公司的前身。年8月11日，天水市革命委员会生产指挥部下发天市革生（）号文件，将原天水市玉泉公社玉泉大队上安沟生产队土地4.5亩，张家窑生产队土地1.5亩，共计6亩土地划拨给五二五四部队作为营建占用土地。原部队在该土地上修建了原玉泉观砖厂。年，原、被告签订《土地租用协议》，部队将其所有的原玉泉观部队砖厂占用土地6亩出租给双立公司使用。
协议约定:"一、部队砖厂现有土地6亩（4.5亩+1.5亩），土地依据"天市革生（）号文件"。二、租赁期限40年。三、租赁总价12万元。1.其中土地租赁费8万元，2.地上附着物（临建窑洞、线杆）由于风雨侵蚀，年久失修共作价4万元，一次性处理给双立公司（附部队现有房产证复印件）。四、付款方式：协议生效后一次性付清。五、拆除砖窑及玉泉村所要求由部队刷坡事宜，由双立公司负责完成，所发生费用由双立公司承担。六、合同期内土地使用经营权归双立公司所有。"原告承租6亩土地后，向被告支付了租赁费8万元和建筑物转让费4万元。被告将房产证复印件加盖公章后交于原告。原告认为部队将房产证上登记的所有建筑物均转让给自己，遂根据建筑物现状和经营需要对原部队有产权的部分建筑进行了翻建，并先后修建三层古建筑、餐厅（约㎡）和凉亭等，用于开办养老院，以上建筑均在年之前已经建成。因土地形态发生变化，年3月23日和24日上午，部队后勤部代表与秦州区玉泉村委会及玉泉村3组、4组相关负责人，就玉泉观砖厂土地移交过程中的6亩土地界限问题，重新进行现场指界、测量、定桩，并绘制《土地界定示意图》，双方在《土地界定示意图》及《土地指界证明》上签字盖章。根据指界确定的土地范围，原告修建的古建筑、餐厅、凉亭、库房、厕所等无产权证的建筑和有部队产权的建筑（除六孔窑外）均在该指界确定的6亩土地之外。而原告兴建的附属设施和土方工程，部分在6亩土地之内，部分在6亩土地之外。年，秦州区玉泉镇人民政府在玉泉村委会征地49.31亩，原告修建的部分建筑物属于征地范围内。年11月24日，部队对其位于秦州区人民西路6号面积为㎡的土地办理了土地使用权证，原告修建的古建筑、餐厅、凉亭等附属设施、土方工程均在该㎡土地使用权范围之内。
年8月16日部队向本院提出诉讼请求，要求解除其与天水双立机械工程有限责任公司签订的《土地租赁协议》并向其返还玉泉砖厂土地6亩。本院经审理认为因国家政策性调整导致双方租赁合同已无法履行，故于年10月19日判决解除租赁合同，返还砖厂土地6亩。部队另起诉天水双立机械工程有限责任公司要求被告立即拆除其私自修建的房屋，本院于年6月12日判决拆除三层古建筑、餐厅和凉亭，于同年10月强制执行拆除。
审理中，本院委托评估机构对涉案建筑进行了评估。根据评估报告，
1.无房产证的建筑（造价.48元）均在年《土地界定示意图》确定的6亩土地界限之外；
2.有产权证的建筑（造价.11元），除六孔窑之外，其余均在《土地界定示意图》确定的6亩土地界限之外；
3.原告兴建的附属设施部分（造价.75元，其中56棵树由原告指认，金额.62元），部分建筑在《土地界定示意图》确定6亩的土地界限之内，部分建筑在6亩之外；
4.土方工程（根据原告提供土方工程量计算造价为.82元），部分工程在《土地界定示意图》确定6亩的土地界限之内，部分工程在6亩之外。
本院认为，本案系因国家政策变化致使租赁合同解除而引起的诉讼，应根据情势变更原则予以公平合理的处理。本案中，原、被告签订《土地租用协议》，由原告租用被告6亩土地，在承租期间因国家政策变化致使该租赁合同解除，对合同的解除，原、被告均无过错，但因租期未满且原告在承租土地上建有大量的建筑，合同的解除将给原告造成损失，故根据公平原则，被告应给予原告适当的补偿以弥补原告因此造成的损失。本案的争议焦点为补偿比例及补偿范围。关于补偿比例，虽然双方协议约定的租赁期限为40年，但《合同法》第二百一十四条规定"租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效"。故双方约定租赁期限因违反法律规定无效，应按20年计算。但双方对该部分约定无效均具有过错。该租赁合同虽于年经本院判决解除，但双方并未办理移交，原告实际占有使用土地至年10月，原告实际占有使用土地12年，余8年未履行，且对超过20年部分的约定双方均具有过错，均应承担责任。故应按45%计算补偿；关于补偿范围，双方年协议约定的租赁面积为6亩，本应按协议约定的6亩为限计算损失，但双方年签订协议时仅约定了6亩，并未对6亩土地的界限予以明确划定，直至年3月23日和24日上午，部队后勤部代表与秦州区玉泉村委会及玉泉村3组、4组相关负责人，就玉泉观砖厂土地移交过程中的6亩土地界限问题，重新进行现场指界、测量、定桩，并绘制《土地界定示意图》，才对6亩土地的界限问题予以明确划定，而此时原告兴建的所有建造物已经建好，且大部分建造物建设在年3月重新指界的6亩土地之外。原告在没有明确的书面界限图的情况下即投入建造，应承担一定的责任，被告在出租土地时未附明确的界限图，并将地上附着物（附产权证）一次性处理给原告，而附产权证的附着物又超越了年重新指界的6亩土地界限，致使原告改建、重建后新建建筑超越了重新指界的6亩土地界限，故被告亦应承担一定的责任，且被告在原告建造时亦未对原告的建造行为提出异议。被告辩称其系通过划拨取得土地故不应补偿，但本案系租赁合同纠纷，本案的补偿系因被告出租土地而引起，被告在租期未到的情况下需收回土地自用，理应对土地出租期间承租人兴建的建筑给予合理补偿，该补偿与土地是否为划拨没有关系，且从本案查明的事实看，秦州区玉泉镇政府在年征收土地时，并未对原告的地上建筑物予以补偿，被告虽在年办理了土地使用证，但也未对原告建筑予以补偿，其土地使用证载明的土地上存在有建筑物，其得到的土地为"生地"而非"熟地"，故其作为土地使用人，在使用土地时应对地上建筑物予以补偿。故被告的该辩称不能成立。其补偿比例仍应参照合同承租20年，余8年未履行的补偿原则，按45%计算补偿。
综上，本案的补偿为：
1.无房产证的建筑，按评估价.48元的45%计算补偿；
2.有产权证的建筑，部队地产不能买卖，双方在《租用协议》中关于买卖的约定属无效，按照其评估价.11元的45%予以补偿；
3.附属工程造价.75元，其中56棵树由原告单方指认，对其评估价.62元不予认定，应核减后按.13元的45%计算补偿；
4.土方工程造价为.82元，系根据原告单方提供的土方工程量计算，因无原始的地貌情况作为评估依据，该造价难以作为补偿依据。鉴于该土方工程确实存在，且虽然双方在合同中约定"拆除砖窑及玉泉村所要求由部队刷坡事宜，由双立公司负责完成，所发生费用由双立公司承担"，但拆除砖窑及刷坡仅是土方工程造价的一部分，且合同未到履行期限，故根据本案的实际，亦应给予原告合理补偿。在补偿比例上，应参照合同约定及该合同未履行完的实际情况，酌定按30%予以补偿。
因合同提前解除，尚未履行的房屋租金应予退还，而解除合同因不可抗力，被告没有过错，对原告要求支付租金利息的请求不予支持。
综上，原告因合同解除的损失为：有产权证的建筑物造价.11元、无产权证的建筑物造价.48元、附属工程造价.13元，共计.72元的45%即元；土方工程酌情支持元。被告应返还原告租金元，以上共计元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
判决结果
一、被告中国人民解放军xxx部队支付原告天水煜顺公路工程有限责任公司因双方年签订的土地租用协议解除造成的损失元；
二、被告中国人民解放军部队退还原告天水煜顺公路工程有限责任公司已交的租金元。
上述判项在判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元，减半收取元，由原告负担元，被告负担元。评估费5万元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
文书尾部
审判员 冯爱华
二〇一八年十月二十六日
法官助理 秦风风
书记员 甄凯莉
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顾应存指出，长期以来，部队把秦州当故乡、视秦州人民为亲人，大力支持秦州建设与发展，为全区社会稳定和经济建设做出了突出贡献。玉泉观营区土地置换不仅是军地双方尊重历史、务实合作的结果，也是部队支持地方发展的具体体现，是“军爱民、民拥军、军民鱼水情深”的重要历史见证。区政府与各相关部门、单位将全面履行置换协议，严格兑现各项承诺，确保置换土地及时彻底交付使用，不给部队遗留任何问题，全力支持部队建设与发展。
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